加拿大房地产市场因加息受挫——《华尔街日报》

今年早些时候多伦多在建的住宅楼群。图片来源：James MacDonald/Bloomberg News多伦多——加拿大房地产行业曾是全球最热门的市场之一，也是该国经济的关键驱动力，如今正显现裂痕。

多家大型房地产开发商出现贷款违约，购房者难以完成交易，数十个公寓项目被搁置。开发商、房地产经纪人和经济学家表示，其影响可能持续数年，使住房从曾经推动加拿大经济增长的引擎变成阻碍增长的刹车。

“情况很糟，”多伦多房地产经纪人兼分析师丹尼尔·福赫(Daniel Foch)说。“那些亏损的人损失真的非常、非常大。”

加拿大住宅市场（包括独栋住宅和公寓）的紧张态势是多种因素造成的，其中最重要的是加拿大央行(Bank of Canada)一系列激进的加息举措。该央行在16个月内将隔夜利率从0.25%上调至5%。利率的突然飙升提高了各类借贷的成本，包括抵押贷款和开发商贷款，使一些开发项目陷入困境。

据多伦多房地产研究公司Urbanation数据显示，近年来持续飙升、销售火爆的新建公寓销量在今年第三季度跌至近20年来的最低点。该公司首席执行官肖恩·希尔德布兰德表示，由于开发商等待市场回暖，今年预计推出的40个项目仍处于停滞状态。他指出，在健康的市场环境中，开发项目暂停的情况极为罕见。

在多伦多市中心最繁忙的十字路口之一，原定2022年底竣工的85层公寓摩天楼项目现已进入破产接管程序。法庭文件显示，受高昂建筑成本与内部纠纷困扰的开发商今年初已违约近10亿美元贷款。目前该项目仅完成40层混凝土浇筑，规划416套公寓中仍有70套未售出。

在多伦多以西约一小时车程的基奇纳市，上月也有一个公寓项目被接管。这个近年因购房者外溢而火爆的周边市场项目，如今被承包商和未获酬劳的建筑工人遗弃。法庭文件表明，现场仅存部分未完工的塔楼和规划另三栋塔楼的地基坑洞，开发商因无法承担不断上涨的建筑成本，违约了近5000万美元贷款。

在加拿大另一个房价曾疯涨的温哥华市场，待售房产持续增加而销量下滑。大温哥华地产局称：“当前销量比十年平均水平低30%，这表明季节性需求不及预期。“据该机构数据，10月温哥华基准房价环比前三个月下降1.2%，但同比仍上涨4.4%。

加拿大经济高度依赖房地产行业驱动。根据经济合作与发展组织数据，2022年加拿大住房投资占GDP比重达8.9%，远高于OECD38个成员国4.8%的平均水平。

房地产经纪人福奇表示，在曾经火爆的新建公寓市场，那些在低利率时期签约购买期房的业主如今正面临价格冲击。许多公寓业主正遭遇"强制出售"交易——当借款人拖欠还款时，贷款方会强制其出售房产。福奇通过多伦多地区房地产委员会数据追踪发现，此类强制销售数量已升至1990年代中期以来的最高水平。

另一个令人担忧的信号是：买家违约率正在上升。

本月早些时候安大略省列治文山在建住宅图片来源：科尔·伯斯顿/彭博新闻负责处理买卖双方产权过户的房地产律师马克·莫里斯指出，越来越多业主试图抛售多年前签约购买、近期才交付的新公寓。由于项目贬值导致买家陷入"负资产"困境——即房贷金额高于当前房产价值且无力补足差额，部分买家直接选择违约弃购。

莫里斯表示，他目前观察到每周大约有一例违约，预计这一数字还会上升。“我们还有很多账要算，“他说。

尽管如此，房价仍然居高不下。

根据多伦多地区房地产委员会的数据，1月至10月期间，多伦多地区的房屋销售均价为113.2万加元（约合82万美元），略低于去年创下的86万美元的历史高点。

加拿大房地产协会数据显示，自1月以来房价已上涨超7%，不过较2022年2月峰值仍下跌近20%。

对于已购房者而言，房贷压力正在加剧。与美国不同，加拿大银行不提供30年期固定利率贷款，大多数按揭贷款期限为五年或更短，这意味着未来几年多数房主将以高得多的利率续贷。

加拿大央行数据显示，过去两年利率飙升使得五年期抵押贷款利率从2022年3月的4.79%攀升至7.09%。

“我们深刻意识到高利率给加拿大民众带来的压力，“加拿大央行副行长卡罗琳·罗杰斯本月在卑诗省温哥华的活动上表示，并指出续贷时购房者可能面临"大幅"增加的还款额。央行10月发布的季度调查显示，她表示受访家庭普遍反映月供"已接近或超过在不削减其他开支情况下的承受极限”。

加拿大住房机构本月在一份报告中估计，2024年和2025年，房主将需要续签总计6750亿加元（约合4900亿美元）的抵押贷款。这些续签将导致每月抵押贷款还款额增加30%至40%，相当于每年约有150亿加元从消费和储蓄转向债务偿还。

经济数据表明，住房已经在拖累经济。零售额正在下降，且国内生产总值已开始收缩。

为无法从传统银行获得融资的购房者提供贷款的私人贷款机构OwlMortgage.ca的首席经纪人Vince Gaetano表示，许多被低利率吸引购房的借款人现在正努力跟上利率上升的步伐。他说，这导致更多房屋进入市场，尤其是在共管公寓领域，那些在利率较低时购买公寓的投资者现在发现租金跟不上成本。

多伦多地区房地产委员会报告称，10月份第三季度共管公寓挂牌量同比跃升29%，而销售额仅增长6.2%。平均价格下降了0.5%。

“对人们来说，环境非常艰难，”Gaetano说。“情况开始恶化。”

Paul Vieira对本文有贡献。

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