华盛顿悄然取消了一项为房主节省数千美元的计划——《华尔街日报》

抵押贷款巨头房利美于八月叫停了该项目。图片来源：Eric Lee for The Wall Street Journal华盛顿——拜登政府曾力推为特定抵押贷款购房者节省数千美元交易费用，这是其全面削减收费行动的一部分，旨在为美国民众减负。但由于某冷门行业及立法者的反对，该计划最终流产。

今年夏天，政府控制的抵押贷款巨头房利美 正准备敲定一项试点计划，拟取消房贷结算中最大的固定支出之一：产权保险。

现任及前任政府官员透露，拜登政府已指示房利美及其姊妹机构房地美 设法降低住房成本。而房利美产权保险试点遭遇的强烈反弹，正凸显了这项工作的艰巨性。

产权文件载明房产的法定所有者，产权保险则为后续可能出现的产权索赔提供保障。批评者指出，这类保险定价过高且使用率极低。

绝大多数房贷持有者都接触过产权保险。房利美和房地美通常要求其从贷方购买的贷款必须投保。这种被称为"贷方产权保险"的保单，通常花费借款人约贷款金额的0.5%，即30万美元的房贷需支付约1500美元。

根据拟议的试点计划，房利美将自行承担由七八家贷款机构提供的少量抵押贷款再融资相关费用。知情人士透露，该试点未来可能逐步扩大至更多贷款机构及其他抵押贷款类型。

产权与结算行业（据行业统计雇佣约15.5万人）的从业者提出反对。某行业贸易组织数百名成员通过面谈和致信方式向立法者及监管房利美的联邦住房金融局表达异议。

反对理由在于：房利美缺乏产权保险经验，且在2007-08年金融危机接受纳税人救助后，不应在账面上新增此类风险。

今年五月国会听证会上，两党议员均批评该项目。曾任房地产律师的纽约州共和党众议员安德鲁·加巴里诺表示试点将"最终损害消费者利益"。联邦住房金融局局长桑德拉·汤普森似乎措手不及，表示对该项目并不知情。

纽约州共和党众议员安德鲁·加巴里诺质疑房利美是否具备承销产权保险的专业能力。图片来源：Tom Williams/Zuma Press知情人士称，在联邦住房金融局官员指示这家抵押贷款巨头不要提交正式审批申请后，房利美于八月终止了该项目。

联邦住房金融局发言人表示不对潜在试点项目置评。她指出产权保险等结算成本具有累退性，对低收入和少数族裔借款人的影响更大，并补充说该局将继续与房利美及房地美合作探索降低结算成本的方法。

房利美发言人拒绝就流产的试点计划置评，但表示公司正在寻求降低交易成本的途径。

利率和房价的上涨使许多潜在购房者难以获得抵押贷款。分析师指出，上月针对全美房地产经纪人协会及大型经纪公司的陪审团裁决，使购房者另一项主要支出——房地产经纪人佣金——面临压力。陪审团认定这些机构合谋人为抬高房屋销售佣金，判决其赔偿18亿美元。

全美房地产经纪人协会表示将提起上诉，部分经纪公司高管称不预期佣金结构会有重大变化。

产权保险本质上是产权清晰的担保，即确保房产不存在债务或其他留置权。

与其他类型保险不同，产权保险公司的理赔成本通常极低，因为代理商和保险公司往往能提前发现问题。

但房利美和房地美通常要求此类保险，以担保房产不存在历史欠税、留置权或司法判决，确保贷款机构在违约后能收回房产。若缺乏保险，贷款机构将承担房利美或房地美的所有损失。

房利美试点项目仅涵盖贷款方产权保险，不包含另一种"业主产权保险"。两种产权保险产品价格差异显著。据房利美数据，新房购买时两项保险合计价格通常在600至3500美元之间。

批评者认为产权保险定价过高。爱荷华州不允许私营公司销售产权保险，而是运营一个公共产权担保项目。

试点支持者表示，借助产权检索技术的革新和房产记录的数字化，房利美通过鼠标点击就能高效完成验证房产产权"无瑕疵"的流程。他们指出，与新房购买相比，再融资交易的产权风险本就极低，剩余风险完全可由房利美自行承保。

联邦住房金融局局长桑德拉·汤普森在五月众议院听证会上表示，她不了解房利美的产权保险项目。图片来源：伊丽莎白·弗兰茨/路透社前联邦住房金融监管官员、现城市研究所非常驻研究员泰德·托泽指出：“保险公司收取的保费金额远超买家获得的实际价值。“他援引行业报告称，保费中高达80%的比例是作为佣金支付给产权中介。

反对该试点的全国性行业协会美国土地产权协会表示，保险定价与收集审查地方土地记录以确认产权无瑕疵的成本是匹配的。

该协会认为，房利美涉足保险市场是试图超越其从贷款机构收购住房贷款并打包成证券出售给投资者的传统职能。

“从我们的角度看，这实际上是让他们超越了自己的职权范围，给纳税人带来了更大的风险，增加了成本，最终损害了消费者。”ALTA的首席倡导官兼公共事务高级副总裁克里斯托弗·莫顿表示。

纽约州立法者加巴里诺在采访中质疑房利美是否具备承保保险的专业能力，并表示他认为这不属于他们的业务模式。“他们在没有专业能力的情况下承担了未经授权的风险。”他说。

熟悉该试点项目开发的人士表示，该项目源于联邦住房金融局（FHFA）的一项指令，要求房利美和房地美制定“公平住房金融计划”，该计划将成交成本视为购房的障碍。

房利美最初试图与一家产权保险公司合作，并在去年接触了几家公司，但未能引起它们的兴趣。这些人说，房利美转而与一家名为Doma的金融科技公司合作开发了该试点项目。

“现代化产权保险将为美国借款人在每次购房或再融资时节省数百甚至数千美元。”Doma的首席执行官马克斯·西姆科夫在一份声明中表示，“这在整个房地产生态系统中意味着数十亿美元。”

请致信安德鲁·阿克曼，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年11月24日的印刷版，标题为《产权保险计划因保险公司和立法者的反对而搁浅》。