房价高企难负担 租金居高不下——《华尔街日报》

今年，那些出租独栋住宅的大型上市公司在租赁市场中表现突出，这得益于租户们愿意接受大幅租金上涨，而他们越来越负担不起购买这类房屋。

房东Tricon Residential、Invitation Homes和AMH共同拥有约18万套出租房屋，每家公司第三季度的租金同比涨幅均超过6%。

根据数据公司CoreLogic和在线房源平台Zillow的独立指数，这一涨幅大约是9月份独栋住宅平均租金同比涨幅的两倍。

Tricon首席执行官加里·伯曼将其公司的部分收益归因于创纪录的高房价，这些高房价促使更多潜在的独栋住宅买家转向租赁市场。

“在购房者面临如此扭曲的环境下，租赁的理由比以往任何时候都更具说服力，”他在本月早些时候对投资者和分析师表示。

独栋住宅的租户比公寓租户搬家频率更低，如果他们的家庭已经适应了社区和学校系统，可能更愿意接受租金上涨。

2021年，公寓租金飙升约15%，2022年继续以高于典型水平的速度上涨。根据一些指标，随着新建公寓数量创纪录，这种增长已经放缓，甚至与去年相比出现负增长，这有助于减缓全国许多地区的公寓租金上涨。

美国中部公寓社区公司（公开上市的公寓房东）报告称，第三季度新租约租金同比下降2.2%。

独栋住宅租金增速自2022年见顶后虽有所放缓，但展现出更强韧性。由于销售价格创新高且抵押贷款利率徘徊在历史高位，当前住宅销售市场处于数十年来最难以负担的状态，这使得出租房屋从中受益。

房地产经纪公司世邦魏理仕最新分析显示，目前平均月供比平均月租高出52%。约翰·伯恩斯研究咨询公司数据显示，以收入与购房成本比率衡量的 affordability（住房可负担性）已跌至1985年以来最低水平。

分析师指出，独栋住宅租客通常比公寓租客更富裕，且更有可能最终购房。但在当前房价和利率下，愿意且有能力转为购房的租客减少，这使独栋住宅房东占据优势。

住房分析师表示，大型独栋住宅房东还能获得超额租金增长，这得益于其选择的投资社区类型。

瑞穗证券分析师Haendel St. Juste指出，这类社区通常具有高于平均水平的就业增长和学校质量，租客更可能接受涨租而非支付高昂搬家成本。瑞银住房股票分析师Michael Goldsmith补充说，当房东在特定社区收购大量房屋时，还能获得更精准的市场租金定价权。

加州阿塔斯卡德罗的心理学家丽贝卡·阿庞特表示，她和担任大学教授的丈夫虽有购房意愿，但目前仍满足于以每月2500美元的价格继续租住联排别墅。

阿庞特指出，若在邻近的圣路易斯奥比斯波购置他们看过的那种住宅，每月房贷支出将是现有租金的两倍多，且房屋面积还会缩小几百平方英尺。

“要等到真正合适的时机，从财务角度说服我购房是明智之举，恐怕还需要很长时间，“她说道。

尽管存在这些趋势，今年股市投资者对独户住宅房东并不全都看好。Tricon和Invitation Homes的股价表现迄今落后于标普500指数，不过AMH的表现优于大盘。

针对独户住宅行业的短期看跌情绪与利率上升有关——过去18个月里，高利率限制了这些公司及其他企业收购房产的数量。Redfin数据显示，投资者第三季度的购房量较去年同期下降了30%。

部分投资者和分析师认为，随着地方税收评估逐步跟上创纪录的房价涨幅，房产税很快将成为更明显的阻力。

但自年中租金增长转为负值以来，大型公寓房东的股票表现更为糟糕。过去六个月，权益住宅公司和卡姆登物业信托的股价分别下跌约9%和17%。

记者威尔·帕克，联系方式：[email protected]

出现在2023年11月22日的印刷版中，标题为“房价过高导致租金飙升”。