中国未完工住房问题持续扩大——《华尔街日报》

据一项估算，中国各地未完工和延期的预售房屋达2000万套。图片来源：彭博新闻社中国房地产市场面临一个大问题：数以百万计已售出但未交付的未完工房屋。

解决这个问题对市场复苏至关重要，但问题却日益严重。越来越多的房地产开发商债务违约，加剧了全国范围内施工延误和住宅项目停滞的僵局。

潜在购房者对房地产市场失去信心，因为他们担心开发商无法完成项目。这种情绪形成了恶性循环，新房销售下滑危及更多公司。而那些等待多年仍未收到所购公寓的家庭，也越来越迫切地希望问题得到解决。

等待收房的人们是中国房地产公司最大的债权人群体。在市场低迷之前，开发商在数十个部分建成的高层楼盘预售公寓，并承诺在一到三年内交付。预售资金曾是开发商的主要资金来源——直到房地产泡沫开始破裂。

中国有关部门已告知房地产开发商——包括财务状况紧张的开发商——必须优先完成并交付已预售的房屋。

目前尚无未完工房屋的官方统计数据，但截至6月，国内五家未能偿付境外债务的大型开发商合同负债总额约达2660亿美元——这一数字大致相当于其已售但未交付房屋的价值。其中，房地产巨头碧桂园的国际债务违约涉及约830亿美元合同负债。该开发商近期表示，今年已交付约46万套住宅。

野村证券首席中国经济学家陆挺估计，全国范围内未完工及延迟交付的预售房屋约2000万套。他认为完成这些房屋需要超过4400亿美元资金，并预测中央政府最终将不得不填补这一资金缺口。

大量未交付房屋使许多中国家庭陷入困境。去年，购买了中国恒大集团及其他陷入困境开发商期房的业主们，因遭遇长期施工延期而威胁要停止偿还房贷。

随后数月间，中央政府通过政策性银行和地方政府专项拨款480亿美元，帮助资金紧张的开发商完成已预售项目的建设。此外，中国人民银行宣布将向大型商业银行提供最高270亿美元无息贷款，专项用于支持开发商完成保交楼任务。

这笔资金中有很大一部分处于闲置状态。根据中国人民银行最新季度报告，截至9月商业银行仅动用了3%的零成本贷款。

大量逾期未交付的楼盘让许多中国家庭陷入困境。图片来源：TINGSHU WANG/REUTERS中国住房和城乡建设部、财政部等政府部门尚未披露已拨付的保交楼专项借款具体金额。住建部8月曾表示，“保交楼"专项工作开展一年来已实现165万套预售房交付，但未说明剩余未完工数量。

多家出险房企高管表示，他们无法满足商业银行的放贷标准来获取未完工项目资金。从地方政府获取贷款同样困难，且各地对合格项目的遴选标准不透明且存在差异。

“归根结底是银行的风险规避心理作祟，“仲量联行大中华区首席经济学家庞溟表示。

部分银行要求开发商必须提供充足抵押物（如土地和未售房产）来防范违约风险才肯放贷。而根据房企从业者和行业分析师的说法，符合国家援助条件的住宅项目往往已大部分预售却逾期未交付，这意味着项目通常缺乏足够资产为新贷款提供担保。

分析师指出，尽管向开发商提供贷款以助其完成住房建设已成为国有银行的政治任务，但它们仍需评估向未完工项目放贷的风险，避免资金损失。澳新银行经济学家Betty Wang表示：“在行业未见明显触底迹象的情况下，我认为银行在推动保交楼时会倾向于谨慎态度。”

跟踪研究中国房地产市场的同策研究院研究总监宋红卫称，楼市下行也意味着开发商资产价值缩水，这将影响他们为完成项目建设所能获得的贷款额度。

一些走投无路的业主已恳请市政府对其住宅项目提供资金援助。

在天津市政府网络留言板上，有市民发帖呼吁将某项目纳入"保交楼"名单，称开发商中国奥园已无力确保交付，导致数百业主无家可归。当地官员回复称暂无法确认该项目是否纳入名单。这座港口城市此前公布了符合国家援助条件的烂尾楼清单。

在河南省郑州市，某烂尾楼盘项目负责人今年早些时候向官媒透露，项目未能获得银行融资。该工程自2015年停工后，已成为当地知名的"烂尾楼”。

该项目最终于9月被一家国有开发商接手。根据中国社交媒体的最新消息，目前工程已接近完工。

联系Rebecca Feng，邮箱：[email protected]；联系曹莉，邮箱：[email protected]

刊登于2023年11月20日印刷版，标题为《中国烂尾楼问题持续扩大》。