几乎没人支付6%的房地产佣金——除了美国人 - 《华尔街日报》

美国的房地产经纪人数量远超其他国家。图片来源：盖蒂图片社美国房屋买卖的方式并不寻常——至少与世界其他地区相比是如此。

在美国，房屋销售的佣金通常约为5%至6%，通常由卖方经纪人和买方经纪人分摊。而在大多数国家，佣金要低得多。

美国拥有多达300万名经纪人。根据大多数估计，其他国家的经纪人数量远远不及。

尽管尚不清楚上个月一项关于佣金的法庭裁决是否以及会在多大程度上颠覆美国房地产行业，但这一裁决为永久改变经纪人获取报酬的方式提供了可能性。观察全球各地的房屋销售情况，可以窥见未来可能发生的变化。

投资银行Keefe, Bruyette & Woods的总经理Ryan Tomasello表示，美国佣金居高不下的原因之一是买方经纪人的使用。房屋卖家支付佣金——通常为房屋售价的5%至6%——通常由卖方经纪人和买方经纪人分摊。Tomasello表示，买方经纪人在世界其他地区并不常见。

本案中房屋卖方的律师辩称，现行模式通过使买卖双方难以协商降低费率来抑制竞争。

全美房地产经纪人协会发言人曼蒂尔·威廉姆斯表示，佣金报价是可以协商的，由市场以及房地产经纪人为消费者带来的价值决定。

“全球佣金率的比较极具误导性，因为这通常无法准确反映价值差异，以及消费者在国外交易中需支付的其他众多成本，仅仅比较费用是不够的。”威廉姆斯说道。

研究全球房地产佣金的圣地亚哥大学教授诺姆·米勒指出，鉴于世界各地佣金水平的差异，卖家应当更有底气要求经纪人接受更低费率。

以下通过三张图表纵览全球房地产行业现状：

房地产经纪之都

上月，联邦陪审团裁定全美房地产经纪人协会与大型经纪公司合谋维持高额佣金。该协会计划对此判决提出上诉。

根据房地产执照法官员协会数据，美国活跃的房地产执照持有者（包括个人及公司）约250万至300万。该组织发言人表示，活跃执照持有者数量大致等同于活跃房地产经纪人数量。

在这约300万执照持有者中，约160万人是"Realtor"——即遵守协会职业道德准则并缴纳会费的全美房地产经纪人协会会员。

托马塞洛表示，要准确统计其他国家有多少房产经纪人很困难，而且各国之间也没有统一的方法来比较经纪人数量。许多国家没有房地产执照法，国外的这一职业往往缺乏监管。

买方经纪人

在互联网尚未普及的年代，买方经纪人的主要工作是为购房者筛选房源。如今，大部分前期找房工作都可以在线完成。

因此，买方经纪人的角色更多转向提供建议和支持，以及推荐房屋检查员、贷款机构和律师。优秀的买方经纪人懂得如何提出有力报价，并可能推动降低房价。

米勒指出，在大多数国家，买方经纪人的作用要小得多。总体而言，房地产经纪人的服务不像美国那样捆绑销售。例如，卖家可能会分别支付房屋布置协助费用或销售合同谈判帮助费用。

米勒表示，未来我们可能会看到更多美国购房者选择在大部分找房过程中自行处理，只在交易完成时聘请律师。

他说：“除了低价房屋外，聘请律师的费用通常低于买方佣金。”

全美房地产经纪人协会表示，美国市场的运作方式与国外许多地方不同，美国经纪人的工作配得上他们的收费。

日本的高佣金

美国房地产经纪人的佣金率高于世界大部分地区。

根据Keefe, Bruyette & Woods的分析，美国经纪人的典型佣金约为5.5%，仅低于日本（6.2%）和阿根廷（约6%）。

挪威（1.8%）和英国（1.3%）的佣金率位居全球最低行列。

在美国，**，**许多持牌房地产经纪人将其作为兼职或副业以赚取额外收入。这里的典型经纪人经手的交易量远低于全球其他地区的同行。

米勒表示，在经纪人数量少得多的英国，一名普通经纪人每年可能参与40至50笔交易。而全美房地产经纪人协会数据显示，美国房产经纪人年均成交约12笔。

米勒指出，日本佣金较高的原因之一是买卖双方需分别向自己的经纪人支付佣金。

他还表示，交易频率也影响费用。美国人一生平均买卖三四套住房，而日本通常仅为一两套。

买方经纪人佣金

卖方支付的5%-6%佣金通常由买卖双方经纪人平分。

卖方可与自己的经纪人协商费率，并决定支付买方经纪人的金额。这部分佣金会计入房价。

分析师与诉讼方称，若买方直接与经纪人协商佣金，随着经纪人被迫加大业务竞争力度，佣金率最终可能下降。

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本文发表于2023年11月20日印刷版，标题为《美国房地产佣金率全球最高》。