《华尔街日报》：受挤压的房产主将希望寄托于美联储

自美联储启动本轮加息以来，房地产价值已下跌五分之一。图片来源：Ismail Ferdous/彭博新闻美联储可能已完成加息。但债务成本能否快速下降以拯救困境中的房东？

自周二消费者价格指数数据显示美国通胀缓解以来，房地产股票上涨了5.4%。商业地产一直是高利率的重灾区。根据CRED iQ的数据，自美联储2022年3月开始加息以来，房地产价值已下跌五分之一，近8%的证券化房地产贷款陷入困境。

对于近年来已习惯于廉价资金的房东来说，降息来得再快也不为过。从现在到2025年底，将有3900亿美元的证券化商业地产债务到期，需要以更高的利率再融资。另一波银行债务也将到期。

再融资已成为真正的难题，不仅仅是因为利息成本。房地产价值下跌迫使业主注入股本以满足贷款机构更为保守的贷款价值比门槛。

“你无法获得同样的杠杆，债务也更昂贵。所以你正面临双重打击，“世邦魏理仕美国债务及结构性金融总裁詹姆斯·米伦表示。房东们正在动员投资者填补这一资金缺口，或寻求昂贵的中层贷款。

持有浮动利率债务的业主正面临困境，因为他们的利率对冲工具即将到期。这些对冲合约通常持续两到三年，当利率基准（通常是担保隔夜融资利率SOFR）超过特定水平时，持有人将获得赔付。

CRED iQ对720笔未偿还价值达256亿美元的浮动利率房地产贷款进行分析发现，其中半数贷款的对冲执行利率为2%或更低，这使业主得以规避当前高企的利率。这些对冲合约大多将在今明两年陆续到期。

续保成本已大幅飙升。2021年11月中旬，1亿美元贷款、执行利率3%的两年期利率上限合约成本为10万美元。而如今，将该合约延长一年的费用高达220万美元。对部分业主而言，这笔额外支出可能会吞噬其全年租金收入的大部分。

通过涨租来抵消融资成本上升往往难以实现。电子商务仓库业主或许还能向租户加收租金，因为需求仍然强劲。但美国许多城市的写字楼租金正在下跌。世邦魏理仕数据显示，多户住宅领域的租金增长也已停滞——第三季度净有效租金同比仅上涨0.7%。

业主只能按兵不动，期盼利率尽快下降。投机型投资者尤其迫切期待降息，他们在2020年末和2021年购入多户住宅楼时，大多使用短期浮动利率债务高价收购房产，计划通过翻新建筑、提高租金后转手获利。但根据Green Street分析，随着公寓租金停滞不前、房产价格较峰值下跌29%，这一策略已适得其反。

近几个月来，押注降息一直是令人神经紧张的策略，尽管周二前景有所改善。一个月期SOFR远期曲线显示，投资者目前认为这一与广为人知的联邦基金利率密切相关的利率将在明年2月达到5.41%的峰值，随后到2024年11月最多会有三次降息至4.72%。而在6月份，投资者还预计一年内可能降息六次，利率降至3.88%。

即便是如今更为谨慎的预测也可能过于乐观。“我认为利率会像远期曲线暗示的那样大幅下降是不现实的，“对冲咨询公司Derivative Logic的董事总经理Carol Ng表示。她指出，在以往的利率周期中，从利率峰值到美联储首次降息平均需要八个月时间。

而且德意志银行分析师指出，这是近期市场第七次对降息感到兴奋。每一次他们都失望了，因为通胀仍然过高，央行无法放松政策——尽管本周可能标志着一个转折点。

债务成本的上升对房地产所有者来说是痛苦的。如果没有快速的降息，动荡只会更加剧烈。

作者：Carol Ryan，邮箱：[email protected]