《华尔街日报》：押注中国房市回暖为时尚早

尽管中国政府出台了一系列稳定房地产市场的政策，且今日房地产开发商股票大幅上涨，但陷入困境的中国房地产市场仍根基不稳。若想扭转市场颓势并稳定经济，北京仍需采取更有力的措施。

周三公布的数据显示，中国住宅销售上月持续萎缩。2023年前10个月住宅销售额同比下降3.7%，而前九个月降幅为3.2%。房地产开发投资同样低迷：同期下降9.3%。

这种持续加深的疲软态势表明，今夏地方政府出台的看似激进的措施——如降低二套房贷款利率——并不足以稳定市场。首先，高房贷利率或限购政策并非潜在购房者却步的真正原因。相反，由于恒大等大型房企爆雷，以及碧桂园等房企交付预售房面临困境，购房者已对房地产市场本身及房产作为资产类别的安全性失去信心。

这导致恶性循环——开发商无法获得预售资金，使其财务状况进一步恶化。

信心问题同样蔓延至开发商的银行合作伙伴。中国央行去年底设立了2000亿元人民币（约合280亿美元）的贷款支持工具，为愿意支持开发商完成未完工住宅项目的银行提供无息资金。但研究公司龙洲经讯的数据显示，截至目前仅使用了56亿元。

中国江苏省某碧桂园开发项目内的购物中心。周三这家地产巨头的股价出现上涨。图片来源：彭博新闻社由于房地产行业的主要资金方——居民家庭、银行和债券投资者——都拒绝配合，眼下真正能快速激活市场的只剩一个来源：政府。

这就是为什么今天地产股大涨——碧桂园飙升7%，龙湖集团上涨6%——此前彭博一则未经证实的报道称，北京准备更直接地出手干预。彭博称中国央行可能通过政策性银行向保障性住房计划和城中村改造提供1万亿元资金支持，最终惠及居民家庭。

投资者感到兴奋是因为这与2015-2016年逆转中国上一次房地产大衰退的关键政策"棚户区改造"计划有明显相似之处，该计划通过政策性银行输送了数万亿资金。地方政府最终用这些现金补贴被拆除"棚屋"的家庭，让他们直接从开发商手中购买替代住房。

该计划，连同加强的资本管制和充裕的抵押贷款融资，对上次扭转市场颓势至关重要。它既是对家庭和开发商的双重安抚，也变相奖励了后者的过度建设与冒险行为：这或许正是北京此次迟迟不愿推出类似计划的原因之一。

但此次情况存在显著差异且充满巨大不确定性。即便该计划真的实施，能否像2015年那样直接助力开发商去库存仍是未知数。除非地方政府被允许将已预售但未交付的楼盘纳入"保障性住房"或"城中村改造"范畴，否则可能难以化解笼罩市场的核心阴霾——烂尾楼交付问题。

过去，地方政府的这类政策试水或规则变通往往被默许。但在习近平时代无休止的反腐调查与权力再集中背景下，地方官员敢于冒险的意愿恐怕已大打折扣。

最终政府可能需要直接注资开发商以确保预售楼盘完工。野村证券估算这将耗费约2.7万亿元——无论如何都远超彭博报道中提及的万亿规模。

要为楼市托底，北京必须直接重振家庭对房产作为财富保值手段的信心——或授权地方政府采取行动。

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刊登于2023年11月16日印刷版，标题为《现在押注中国房地产回暖为时过早》。