虽然所有通胀都令人痛苦，但住房通胀最为糟糕——《华尔街日报》

两周前，我曾询问为何美国民众情绪如此糟糕，尽管数据显示经济形势良好。这种脱节现象此后愈发明显。最新数据显示，十月份通胀有所缓解，推动股市和债市连续两周上涨。然而密歇根大学消费者信心指数却持续下跌。

显然，读者们更关注的是物价水平相较三年前仍处于令人痛苦的高位，而非通胀率下降——这仅意味着价格上涨速度放缓。

同样显而易见的是，并非所有通胀都相同。尤其有三类商品牵动人心：汽油、食品和住房。

汽油和食品杂货在家庭预算中占比很大，且每周都需要购买，因此当价格攀升并维持高位时感受尤为明显。这两类商品价格涨幅也格外惊人：自2021年1月以来分别上涨43%和20%，而剔除食品能源的核心消费者价格指数仅上涨15%。

这解释了为何消费者信心水平低于失业率和通胀数据所预示的水平。密歇根大学指数虽不纳入具体价格数据，但调查主任Joanne Hsu指出，在访谈中主动提及食品或汽油价格的受访者比例正在上升，这些人的情绪指数远低于未提及者。这与我的见闻不谋而合。正如一位读者对我的专栏作出的典型反应：“显然，你既不常采购食品杂货，也不开汽油车。”

好消息是，汽油价格自2022年年中峰值以来已下降约三分之一。食品杂货价格虽未下跌，但过去一年仅上涨2%；乳制品、鸡蛋、鸡肉和肉类价格保持平稳。即便价格不回落，只要长期维持稳定，或许也能缓解它们对我们心理的压迫感。

住房问题则截然不同。编制消费者价格指数（CPI）的美国劳工统计局并不通过房价来衡量住房成本，而是估算房主出租自己房屋可能获得的租金。这种"业主等价租金"通常跟随租金而非房价波动，自2021年初以来已上涨17%。

但对实际购房者而言，关键因素是房价和抵押贷款利率。标普CoreLogic凯斯-席勒全国房价指数显示，尽管2022年末有所回落，但自2021年1月以来房价仍上涨29%，而抵押贷款利率几乎翻了三倍。全美房地产经纪人协会计算，典型住宅买家每月需支付近2200美元的本息还款，较2021年初水平增长逾一倍。难怪密歇根大学调查显示，认为当前是购房好时机的消费者净占比已跌至1982年以来最低水平。

若你已拥有住房且无搬迁计划，或许对此无感，甚至可能为房产升值欣喜。但对购房者而言，这比油价或食品价格影响更深远：住房关乎婚姻、生育、职业发展和居住地的重大人生决策。

布莱恩·麦库斯克对此深有体会。“汽油和食物吓不倒我：我可以减少外出就餐，改买小摩托，“他告诉我。“住房才是许多人眼中美国梦的核心…第一套房子能充分证明你作为美国成年人的价值。“因此，33岁的他感到困扰——尽管拥有儿童与家庭治疗方向的学校心理咨询硕士学位，却不得不搬回父母家同住。“我的祖父母和父母在我这个年纪时都拥有了自己的房子，“他说。

自2021年1月以来，房价上涨了29%，抵押贷款利率几乎翻了三倍。图片来源：Roberto Schmidt/法新社/盖蒂图片社他今年刚从南加州一所大学获得学位。由于找不到专业对口的工作，又面临室友搬走后需独自承担2000美元公寓租金的压力，他回到了成长地密歇根上半岛，现在当地社区心理健康机构工作。

职业发展机会——比如开办自己的诊所——非常有限。在北弗吉尼亚、佛罗里达或南加州等机会更好的地区，麦库斯克无力支付购房首付，“即便凑齐首付，我也会沦为房奴，仅房贷就要花去一半以上的薪水。”

任何月份中只有不到1%的家庭会购房。但有17%的人计划在未来12个月内购房，此外还有数百万像麦库斯克这样渴望购买首套房或升级住房却无力承担的人。他们的希望都已日渐渺茫。

根据人口普查局的数据，迄今为止，这并未对住房拥有率产生影响——几乎所有年龄段的住房拥有率仍高于疫情前水平。

但如果房价持续如此难以负担，住房拥有率很可能会下降。约翰·伯恩斯研究与咨询公司首席执行官约翰·伯恩斯表示，需要抵押贷款利率下降、房价下跌和收入增长的综合作用才能使住房负担能力恢复正常，但在经济衰退的情况下，这将需要数年时间。

随着通胀缓解，抵押贷款利率已有所下降，但由于全球供应冲击和预算赤字等结构性因素的上行压力，利率不会回到疫情前的水平。伯恩斯表示，明年房价可能会趋于平稳但不会下跌。他的建筑商客户预计独栋住宅开工量将增长17%，但仍低于2007-09年经济衰退前的水平，也低于新家庭数量的长期增长。建设受限的背后是融资成本、可开发土地短缺和繁琐的审批程序。

解决供应限制是州和地方立法者（而非联邦立法者）的工作。不幸的是，地方对开发的抵制表明，虽然没有人希望汽油和食品价格高涨，但有很多人希望房价保持高位。

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本文发表于2023年11月16日的印刷版，标题为《住房通胀可能是最糟糕的一种》。