《华尔街日报》：柏林提振经济适用房的努力如何适得其反

柏林6月租金同比上涨16%，自2014年以来可租房源数量减少了一半。图片来源：克里斯蒂安·博奇/彭博新闻柏林——长期以来，德国首都一直是应对经济适用房危机的大胆试验场，这一危机正席卷从旧金山到香港的城市居民。

反高档化规定极为严格，某些社区甚至拒绝淋浴间、阳台或水泥地砖等豪华装修申请。爱彼迎受到严格限制，租金上限政策迫使数千房东大幅降租。

但这些措施基本未能阻止过去十年租金近乎翻倍——当前涨幅更创下历史新高。相反，这些规定使新来者更难在柏林找到经济住房。如今当局承认，他们保护租户免受市场冲击的努力可能弊大于利。现在他们正尝试新方案：加大建房力度。

柏林是欧洲增长最快的首都之一，但2008年以来其房屋建设始终供不应求。自2014年起，可租房源减少一半，空置率不足1%，经济学家认为该市还需约20万套公寓。房地产服务公司仲量联行数据显示，6月租金同比上涨16%。

高利率和不断上涨的建筑成本加剧了这场危机。但开发商、经济学家以及现在的政界人士将矛头指向柏林旨在维持低租金的众多法规。

“有这样一种说法，要摧毁一座城市，除了轰炸之外，最好的方法就是过度监管，“投资与资产管理公司Bertrange Capital Group联合创始人奥利维尔·布尔代说。“这正是我们在柏林看到的……人们不再搬迁，市场陷入停滞。一切都僵化了。”

德国租客享有无与伦比的保护。一旦签署租约，每年租金涨幅就会受到严格限制。这里的房东只有在本人或近亲属想搬入时才能终止租约。在柏林，新租约的要价租金通常不得超过社区平均水平的10%。

2020年，柏林对2014年前建造的所有房屋实施租金上限，迫使数千名房东降低租金（有时幅度很大），震惊了房地产界。这项西方大都市有史以来最激进的租赁立法在两年后被德国宪法法院否决。

严格的反高档化规定迫使热门街区的业主在翻新前必须与当地政府协商。任何被视为奢侈的改造方案通常都会被否决。

柏林市负责住房事务的州部长克里斯蒂安·格布勒（图中系深色领带者）正在简化建筑法规。照片：安妮特·里德尔/祖玛通讯社三年前，布尔代在翻新并出租一套公寓后，接到当地政府通知，要求他拆除公寓内的壁挂式马桶，更换为更简易的型号。

另一起案例中，因区政府否决了布尔代将老旧公寓狭窄浴室拓宽8英寸（约20厘米）的改造方案（此举本可让住户不必跨过马桶就能使用淋浴），他将区政府告上法庭。经过18个月的空置期后，他最终胜诉。

“真有公务员整天泡在电商平台上盯着这些细节。“他感叹道。

2021年，市政府禁止业主将整栋建筑分割为产权公寓出售。该政策本意是防止长期租客被外地买家挤出市场，却导致在售单套公寓供应量锐减。

柏林反贵族化法规要求热门街区的业主在装修改造前必须与地方政府协商。照片：阿莱斯·扎波托茨基/祖玛通讯社过度监管与供应短缺的叠加效应，使柏林租房市场呈现割裂状态。

一端是新租约的公开市场，租金水平最高且涨幅最快；另一端则是被长期租赁的公寓，租金涨幅温和。在中心城区，租住超十年以上的住户以每月数百欧元租住大户型的情况并不罕见。

两者之间是一个不断增长的灰色市场，租赁合同被囤积和交易，通常是非法的。合同没有书面记录，租金以现金支付，租户可能一夜之间被驱逐。

许多搬离公寓的租户保留租赁合同并进行转租，通常能获得丰厚的免税利润。如果他们想搬回来，可以按原租金水平入住，而不必支付更高的市场价格。

“这不是灰色市场的情况，而是黑市情况，”柏林仲量联行住宅估值主管罗曼·海德里希说。

一位长期居住在柏林的居民最近和伴侣搬进了新公寓，她说她保留了一居室旧公寓的租约，既因为她投入了约1万欧元进行装修，也因为可能想让年迈的母亲将来住。与此同时，她将公寓转租给一位熟人——一名社会工作者。双方只有口头协议。她没有通知房东（一家市属房产公司）自己搬走，而是告诉房东她的伴侣要搬来同住。她说她向转租者收取的租金只比自己支付的略高一点。

柏林一栋新建的公寓楼。图片来源：Oliver Berg/Zuma Press这位社会工作者表示，他也保留了之前公寓的租约，现在他的前室友和女友住在那里。

“一开始我们真的很害怕有人会发现，”他说。“但我别无选择。作为一名社会工作者，我负担不起公开市场上的房子。”

在住房阶梯的最底层，是像50岁的自由职业中医师努玛·博尔德这样的人，她表示自己负担不起市场租金。一年后，她在8月被要求搬离转租的住所，如今只能暂居男友狭小的公寓，与各自正值青春期的女儿们挤在一起。

“我找自己的房子已经找了四年，“她说。

市场租金快速上涨的原因之一在于，目前柏林挂牌出租的公寓中有三分之二是带家具的短租房。这类房源不受租金上限限制，其数量激增成为推高新租金的重要因素。

利率上升和建筑成本上涨加剧了柏林的住房危机。图片来源：Oliver Berg/Zuma Press柏林市负责住房事务的州部长克里斯蒂安·格布勒承认，该市的政治环境对房地产开发商并不总是友好，一些地区在执行禁止豪华装修等规定时过于激进。

“减缓高档化进程很重要，但不应该走向极端，“他说，“我们不能通过坚持使用公共厕所和煤炉来对抗排斥。”

因此，柏林新的左右翼联合政府正在搁置租金管制尝试，转而鼓励建设。

格布勒正在简化建筑法规，制定建设社会福利住房的激励措施，并致力于推动"加速建设法案”，旨在加快规划申请和工作许可审批。

然而，经济学家质疑柏林能否很快实现每年新增2万套公寓的目标。仅10月份，伊福经济研究所调查的德国开发商中就有22.1%表示，由于高利率和成本上升，他们取消了住宅项目。该行业的破产案例正在激增。

并非所有人都对"多建快建"的策略感到满意。某活动团体正推动一项公投法案，要求政府从大型私营投资者手中征收约24万套公寓。若成功，他们可能获胜：2021年一项非约束性公投已获得57.6%的支持率。

批评者指出，如此大规模的征收可能违法，至少会让柏林面临数百亿欧元的赔偿，却无法新增任何住房。活动人士则称该举措可实现资金自足，且不仅关乎供需关系。

“居住权是基本人权，不能由逐利企业来保障，“该团体发言人卡拉·希尔德布兰特表示，“我们必须终止这种利润螺旋。柏林绝不能走纽约或伦敦的老路。”

联系作者伯特兰·伯努瓦请致信[email protected]

本文发表于2023年11月15日印刷版，标题为《柏林住房新政：建设与征收并举》