《华尔街日报》：你的抵押贷款中隐藏的万亿美元收益

由于30年期抵押贷款利率已跃升至接近8%，房主们正紧握自己的房产不放。图片来源：Jamie Kelter Davis/《华尔街日报》现在是时候以更积极的眼光看待你的抵押贷款了。过去两年利率的飙升意味着，旧的固定利率贷款应被视为你最宝贵的资产之一，而非每月必须支付给银行的沉重负担。

要理解欠别人的钱是一种资产这一概念并不容易。当然，你确实仍欠着这笔钱。但运用市场逻辑来看，随着利率飙升，已有超过1万亿美元的财富从银行和债券持有人转移至借款人手中——这一财富增长却被受益者们普遍忽视。

这不仅关乎庆幸自己在2020年底利率从低于3%的历史低点跃升至当前接近8%的水平前锁定了抵押贷款。在一个没有金融摩擦的世界里，普通借款人会发现自己因此富裕了数万美元。那些以低于3%的利率获得30年期平均规模抵押贷款的人，更是获得了超过10万美元的收益。

问题在于：在现实世界中，这种财富增长并未体现在任何地方。这已经改变了房主的行为，他们紧握房产不愿出售以保留低息贷款。这也意味着出于财务（而不仅是税务）考虑，同时保持债务和储蓄是合理的，因为储蓄收益已高于抵押贷款成本。

这之所以重要，是因为它改变了我们的思维方式。我们并未感到更富有，反而庆幸自己在经济景气时完成了再融资。这对整体经济和个人财务状况都具有深远影响。

要理解为何抵押贷款可被视为具有可变价值，需从贷款人的角度考量。抵押贷款通常被打包成证券化产品，主要通过房利美和房地美出售给债券投资者——随着利率攀升，这些债券价值已大幅缩水。受影响最严重的2021年初发行的债券，价格跌幅达30%。而价格下跌的反面，正是借款人的潜在收益。由于贷款的名义金额未变，这种变化往往被忽视。

这种金融思维在会计领域已成标准，但对房主而言却完全陌生。十余年来，随着会计准则转向资产与负债的市值计价，企业早已能记录所发行债券的"公允价值"变动。当债券收益率上升时，企业理论上可以折价回购低息债券从而确认收益，反之亦然。

若将此法应用于家庭部门，其账面财富将极为可观。ICE美银美国抵押贷款支持证券指数从2021年2月峰值到上月低点下跌近25%（尽管近期略有回升）。

在最严峻时期，抵押债券相较面值的折价规模约达1.5万亿美元。这意味着若借款人按当前市价回购，美国家庭将获得等额利润——或相应减少负债。

如果房主按市价标记他们的抵押贷款，将产生两大影响。首先是他们会感到更富有，从而可能减少储蓄、增加消费，这将提振经济（在当前情况下还可能推高通胀）。财富效应理论表明，当投资组合和房产升值时，投资者会降低储蓄意愿，抵押贷款价值变动同样会产生这种效应。

其次，作为社会整体，我们可能更清晰地认识到美联储决策的成本与收益分布。人们通常关注股市和国债波动下损益显见的投资者群体。

但吊诡的是，低息贷款者反而是加息赢家——前提是当前强劲的经济使极少人失业或难以偿还月供。

公平地说，房主们深谙基本原则：低息负债是珍贵资产。Pimco基金经理迈克·库吉尔指出，房价坚挺的原因之一就是没人愿出售房产放弃原有贷款。上月末新增抵押贷款量已跌至1995年以来最低水平。

若您是通过抵押贷款获利超10万美元的赢家，是否该按市价标记资产？

尽管您可能因账面富裕想挥霍度假或购新车，但最好保持克制。市价估值收益可能如泡沫般消散，且往往在最糟糕时刻——经济衰退时——骤然蒸发。

经济衰退因美联储降息带来更低的抵押贷款利率，但同时也伴随着失业和房价压力。这正是理论价值完全无关紧要，而每月现金流至关重要的时刻。所以，尽管按市价调整你的投资组合——但就像对待你的401(k)一样，不要因为市场可能的短期波动而改变你的生活方式。

写信给詹姆斯·麦金托什，邮箱：[email protected]

刊登于2023年11月15日的印刷版，标题为《隐藏在你抵押贷款中的万亿美元赢利》。