购房支付方式即将迎来变革——《华尔街日报》

购房者和卖房者正面临房地产佣金支付金额与方式的重大变革，此前周二针对全美房地产经纪人协会及大型住宅中介公司具有历史意义的判决已尘埃落定。

这些变革可能包括从佣金制度的小幅调整，到对住宅房地产行业进行更彻底的结构性改革，例如更多人选择不通过中介购房，或买家按小时支付经纪人费用。

密苏里州联邦陪审团认定全美房地产经纪人协会与大型经纪公司合谋人为抬高成本，判定18亿美元赔偿金，根据反垄断法该金额可能增至逾50亿美元。

全美房地产经纪人协会表示计划上诉。

该判决或将引发美国房地产交易方式及相关费用数十年来最重大的变革。

在判决前发布的报告中，Keefe, Bruyette & Woods房地产行业分析师瑞安·托马塞洛预测，此类诉讼可能导致美国每年1000亿美元房地产佣金减少30%，并使近160万经纪人中超半数退出行业。

“很难相信这样的判决会不带来实质性变化，“拥有六州500余名经纪人的Lamacchia房地产公司老板安东尼·拉马基亚表示，“问题只在于变革内容、时间节点以及最终影响。”

对于房地产经纪人或正处于交易过程中的消费者来说，目前尚未发生实质性变化。但新的佣金政策可能来自多个方面。联邦审判法官可能要求改变经纪公司的运营方式，或者房地产经纪公司或多重上市服务（MLS）出于对潜在责任的担忧，可能会自行实施新的做法。

一位房地产经纪人正在为圣安东尼奥的一处房产准备开放参观日。图片来源：Tamir Kalifa/《华尔街日报》以下是未来潜在变化的一些情景：

卖方经纪人不能预先提供佣金

密苏里州的审判集中在代表买方的房地产经纪人如何获得报酬。在现行制度下，卖方支付自己经纪人的佣金——通常是房屋售价的5%至6%——这部分佣金再与买方经纪人分享。房屋售价。

在大多数市场中，卖方被要求在多重上市服务（MLS）数据库中发布房屋广告时，必须包括他们将支付给买方经纪人的金额。

全国房地产经纪人协会（NAR）表示，现行制度有助于买方，因为它允许他们将资金用于首付。

原告律师认为，现行模式使得买卖双方难以谈判，并保持佣金成本高昂，尽管现在技术使买方能够自己找到房源并研究市场。

消费者权益倡导者青睐的一个结果是，买家自行支付其经纪人费用，但可协商让卖家作为交易的一部分分担这笔成本。

“这并非彻底颠覆现行体系，而是将市场力量引入流程，确保经纪人提供的服务与其获取的报酬相匹配，“城市研究所住房金融政策中心非常驻研究员泰德·托泽表示。

这种机制在买方市场可能更有利于购房者，彼时他们更有筹码争取卖家分担费用。而在当前历史性紧张的库存市场环境下，卖家或许更有底气拒绝承担这部分支出。

今年早些时候纽约斯卡斯代尔一处待售房屋的开放参观日。图片来源：蒂芙尼·哈格勒-吉尔德/彭博新闻### 买家须自行承担经纪人费用

若禁止卖家支付买方经纪人佣金，购房者或将被迫筹措额外资金——或放弃聘请专属经纪人。

首次购房者受影响最大。他们在支付首付和交易费用后，最缺乏额外储蓄来支付经纪人佣金。Attom数据解决方案公司数据显示，第二季度贷款购房的典型首付金额为31,500美元。

这种情况下，更多经纪人可能推出按小时计费或菜单式服务供买家选择，如带看房源、审核验房报告或审阅最终合同。买家亦可选择由挂牌经纪人以更低成本同时为买卖双方促成交易。

“任何让首次购房者或中低收入购房者更难拥有自己忠诚代理的系统，都不会为他们省钱，”马萨诸塞州经纪人兼全美独家买方经纪人协会主席里奇·罗萨表示。“这反而会让他们付出更多代价，因为将导致更多代价高昂的错误发生。”

潜在购房者参观马里兰州克拉克斯堡一处待售房屋。图片来源：Roberto Schmidt/法新社/盖蒂图片社### 卖家可选择是否预先提供佣金

最温和的改革方案是让卖方代理人自主选择是否预先补偿买方代理人。这与当前情况几乎没有差异，因为全美房地产经纪人协会（NAR）近期已表示，卖方代理人可以提出低至零的佣金报价。

华盛顿州由经纪人拥有的西北多重上市服务系统（Northwest MLS）自2019年起就不再要求卖家提供最低佣金报价。

根据其中一起集体诉讼的法庭文件，迄今为止这并未带来显著变化。文件显示，这些市场中约99.75%的卖家仍会向买方经纪人支付佣金，其中95%的佣金率超过2%。

“买卖双方正越来越多地利用与经纪人协商佣金的机会，”西北多重上市服务系统总法律顾问贾斯汀·哈格表示。

纽约斯卡斯代尔一处开放日中的房产经纪人信息图片来源：蒂芙尼·哈格勒-吉尔德/彭博新闻### 新兴商业模式涌现

多年来，资金充足的初创企业尝试过多种支付经纪人佣金的新商业模式，但几乎全部失败或转向更保守的策略。佣金规则的变革可能为新型企业打开大门。

英国公司Purplebricks约五年前进军美国市场时，向卖家收取远低于传统比例佣金的固定费用。该公司在美国烧掉数千万美元后最终停业。

REX由高盛资深合伙人联合创立，同样采取低佣金且不承诺支付买方经纪人佣金。其目标是通过精准广告而非多重挂牌服务实现更高效的房产营销，但最终也陷入困境。

REX联合创始人杰克·瑞安表示，他相信此次判决及随之而来的变革将助力新兴企业进入市场。“这将成为催化剂，因为此前无人能打破这个垄断体系，“他说。

针对房地产经纪人协会及经纪公司的更大规模诉讼（涉及费城至迈阿密等20个市场）可能于明年开庭，周二另有一项针对全美房地产经纪人协会及其他大型经纪公司的全国性诉讼被提起。

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联系妮可·弗里德曼，邮箱：[email protected]，以及劳拉·库西托，邮箱：[email protected]

刊登于2023年11月2日印刷版，标题为“房地产经纪人费用将进行改革”。