房地产经纪人遭遇重大法律败诉——《华尔街日报》

全国房地产经纪人协会对我们质疑其反竞争商业模式的社论表示反对，但你知道吗？周二，联邦陪审团在一起集体诉讼案伯内特诉全国房地产经纪人协会案中裁定，该协会违反美国反垄断法，共谋操纵价格。

密苏里州的房屋卖家对一项房地产经纪人规定提出质疑，该规定要求卖方经纪人在将该房屋列入协会附属的多重上市服务（MLS）时，必须向买方经纪人提供统一的补偿报价。这些待售房屋数据库类似于证券交易所，因为它们匹配经纪人和卖家。它们也是事实上的垄断者。

原告提供了令人信服的证据，表明几十年来，整体佣金一直保持在5%或6%左右，由买方和卖方经纪人平分。这大约是其他富裕国家的两到三倍，而这些国家不存在这种自利的行业安排。虚高的佣金已被计入房价中。

房地产经纪人协会向法院表示，其规定使买家免于自掏腰包支付经纪人费用，而有些人负担不起。但在其他国家，买家很少使用经纪人。抵押贷款机构和卖方经纪人负责谈判、评估和成交。买家通常可以根据该地区其他房屋的成交销售价格来决定出价。如果愿意，买家当然也可以雇佣并支付经纪人费用。

早期一些挑战房地产经纪人规则的诉讼并未成功，但随着技术颠覆和竞争加剧，股票经纪人、旅行社和各种其他客户服务的费用大幅下降，该协会的价格操纵共谋行为越来越难以辩护。为什么经纪人佣金没有下降呢？

陪审团裁定全美房地产经纪人协会（NAR）及大型经纪公司需赔偿18亿美元，法官还可能将赔偿金额增至三倍，并勒令该协会废除反竞争规则。本案最初的两家被告经纪公司已以1.385亿美元达成和解，并同意修改相关政策。

其他公司现在也有动力效仿，尤其是在伊利诺伊州另一项挑战相同规则的联邦案件开庭之前。全美房地产经纪人协会计划提起上诉，并表示此案可能需数年才能最终解决。或许如此，但周二的判决对消费者而言是一次胜利，或将改变美国人买卖房屋的方式。

图片来源：Mario Tama/Getty Images刊发于2023年11月1日印刷版，标题为《房地产经纪行业遭遇重大法律挫败》。