《华尔街日报》：8%房贷的销售话术：现在买，以后免费再融资

那些关于日后为房屋贷款再融资的提议，往往并不像最初看起来那么吸引人。图片来源：David Paul Morris/Bloomberg News贷款机构向那些无法承受8%房贷利率的购房者提出了一个建议：现在购买，以后免费再融资。

贷款机构之所以提出这些提议，是因为随着美联储将利率提高到二十年来的最高水平以抑制通货膨胀，抵押贷款市场受到了重创。根据房地美(Freddie Mac)的数据，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为7.79%。

但对购房者来说，这是笔好买卖吗？正如那些为了获得住房贷款不得不签字50多次的购房者所知，抵押贷款从来都不简单。

日后提供再融资的提议的具体内容各不相同。一般来说，如果利率下降，购房者可以选择以后再融资，而不必支付大部分交易费用。根据ClosingCorp的数据，2021年，单户住宅抵押贷款再融资的交易成本平均为2375美元。

理财顾问表示，虽然这些提议可以为你省钱，但它们往往不像最初看起来那么有吸引力。有些提议提高了当前的抵押贷款成本，以便日后运作。其他提议则仅在几年内有效。这意味着你最终根本省不了钱。

“没有什么是免费的，”亚特兰大的理财规划师布拉德利·希尔顿(Bradley Hilton)说。

免费再融资优惠如何运作？

LendingTree高级经济学家雅各布·钱尼尔表示，提供"先买后转贷"抵押贷款的机构通常会向部分借款人发放证书或IOU凭证，凭此可获取用于支付未来再融资部分费用的信用额度。

其他贷款机构可能将未来交割成本计入贷款总额或免除贷款方费用。

每家贷款机构的方案各不相同。

例如Amplify提供零评估费的无成本、无现金再融资；CrossCountry Mortgage提供1,500美元的再融资贷款方抵免；Guild Mortgage的付款保护计划提供无贷款方费用的再融资服务。

购房者何时能省钱

假设"先买后转贷"方案承诺承担3,000美元未来再融资交割成本。若实际再融资成本低于该金额，购房者将获得差额收益（但通常无法直接套现）。

LendingTree的钱尼尔指出，具体收益取决于所选贷款机构及未来利率走势。

存在哪些弊端？

亚特兰大财务规划师希尔顿提醒，这类贷款可能包含更高的初始费用或利率，建议咨询贷款机构如何实现免费或低价再融资。

NerdWallet的房屋与抵押贷款专家Holden Lewis表示，即使通过现有贷款机构进行再融资，您仍可能需要支付第三方服务费用，如房屋评估。根据全美房地产经纪人协会2023年的研究，单户住宅的标准评估费中位数为500美元。

部分优惠方案还设有时效限制。Bankrate消费信贷分析师Ted Rossman指出，若贷款机构的积分在一两年后失效，而利率在此期间未降至适合再融资的水平，这些积分实际上将变得毫无价值。

罗斯曼认为，当前最佳策略是选择无附加条件的最低房贷利率，待未来再寻找最具竞争力的再融资方案。

城市研究所研究员Laurie Goodman提醒，即便签署了这类优惠协议，后期仍可能因信用评分下降或房产大幅贬值而丧失再融资资格。

购房者还需考虑哪些因素？

理财规划师Hilton指出，当利率下行时，传统再融资通常会成为可选方案。此时贷款机构会积极拓展业务，购房者可促使多家机构相互竞价以获取最优条件。

专注于你现在能负担得起的东西。Bankrate的罗斯曼表示，不要以未来利率会下降的假设今天就买房。

“有时候事情不会按计划进行，”罗斯曼说。

联系维罗妮卡·达格尔，邮箱：[email protected]

刊登于2023年11月2日印刷版，标题为“高抵押贷款利率促使部分贷款机构提供免费再融资优惠”。