《华尔街日报》：房主挑战房地产经纪人垄断联盟

拥有150万会员的全美房地产经纪人协会在2022年花费了8170万美元用于政治游说，超过任何其他商业团体。仅次于教师工会，它被视为美国最具影响力的特殊利益集团。尽管它声称帮助消费者，但实际上是一个卡特尔组织，主要通过扩大政府对中产阶级美国人最大财富来源——住房的控制来使其成员致富。

以伯内特诉全美房地产经纪人协会案为例，这是密苏里州房屋卖家对该协会提起的联邦集体诉讼。上周开庭审理的此案对该卡特尔组织构成了生存威胁。如果原告胜诉，房屋买家和卖家每年可节省1200亿美元的费用。全国一半的买方经纪人可能不得不寻找另一份更具经济生产力的工作。

房屋卖家正在挑战该协会的反竞争规则，该规则要求卖家在将其房屋列入其附属的本地多重上市服务（MLS）数据库时，必须向买方经纪人提供统一的补偿报价。这些数据库的功能类似于证券交易所——但没有竞争。

这是因为该组织限制了会员在其他地方挂牌房屋的能力。由于MLS数据库实际上是垄断的，卖家别无选择，即使买方经纪人很少或没有工作，也必须支付高额佣金。几十年来，总佣金平均为6%，双方平分，并计入房屋价格。

研究显示，如果卖家提供的佣金较低，买方经纪人就不会向客户展示房屋。原告方认为，若非协会规定，许多买家要么不会使用经纪人，要么会协商更低的佣金——正如其他发达国家的情况。

美国的佣金水平是澳大利亚、加拿大、爱尔兰、荷兰和英国的2至3倍。根据原告方专家证人、经济学家克雷格·T·舒尔曼的证词，在住房自有率与美国相当的澳大利亚，每100笔房地产交易中使用买方经纪人的比例可能低至1笔。

房地产经纪人协会声称买家不应"被迫独自应对"。但废除统一佣金规则并不会迫使买家自行寻找房源和谈判交易。他们仍可选择支付经纪人佣金。该协会关于低收入少数群体需要帮助的说法实则是一种冒犯。

由于报酬由卖方支付，买方经纪人缺乏为客户争取最优交易的经济动力。买卖双方经纪人的利益高度一致：促成更高成交价以获取更大佣金。同样地，这个价格垄断联盟的成员们也有共同诉求——推动推高房价的政府政策。

这包括放宽抵押贷款审批标准，使信用不佳的买家能够购买更昂贵的房屋。今年1月，当联邦住房金融局提议提高房利美和房地美对高负债收入比借款人收取的费用时，房地产经纪人协会立即采取了行动。

5月联邦住房金融局取消这一变更后，时任房地产经纪人协会主席肯尼·帕塞尔夸耀道：“我们很高兴代表150万会员及其客户的倡导取得了成功。“该协会巧妙游走于两党之间——数周后，众议院共和党人提出一项法案，禁止联邦住房金融局根据购房者负债收入比收取费用。

该协会还通过提交[法庭之友陈述书](https://www.supremecourt.gov/DocketPDF/19/19-7/125625/20191216140130784_USSC 19-7 Amicus Brief TheMortgageBankersAssociation.pdf)，敦促最高法院支持消费者金融保护局的越权监管，声称这些规定"能促进金融稳定”——换言之，通过加大贷款机构对无力偿还房贷者止赎的难度来支撑房价。

房地产经纪人协会的规则损害消费者利益，同时这个垄断组织还推动让纳税人买单的政策。2020年12月4日，该协会向国会致信，敦促议员们提供更多租金援助、提高失业救济金、增加州和地方政府补助以及宽带补贴。

该协会声称，更多的疫情福利将确保“美国住房和房地产市场以及整体经济的财务可行性和稳定性”。彼时，由于历史性低利率、宽松的贷款审批标准及政府疫情刺激政策，房价已开始快速上涨。

为抑制通胀，美联储提高利率并开始抛售其持有的2.7万亿美元抵押贷款支持证券中的部分资产。根据房地产经纪人协会的测算，结果导致住房可负担性跌至历史新低，进而减少了房屋销售和经纪人收入。

因此，本月早些时候该协会致信敦促美联储主席杰罗姆·鲍威尔停止加息和抛售抵押贷款证券，以免“引发美联储竭力避免的经济硬着陆”，这并不令人意外。换言之，他们要求将住房可负担性纳入央行的政策目标。

房地产经纪人协会始终如一地游说政府加大对住房市场的干预，因为他们深谙如何让监管者和政客屈从于其意志。此次集体诉讼若能削弱该协会的规模，将降低其在华盛顿的影响力。这对纳税人和消费者而言都将是重大胜利。

2022年8月16日，洛杉矶一处待售房屋标识。摄影：卡罗琳·布雷曼/Shutterstock刊登于2023年10月23日印刷版，标题为《房屋卖家挑战房地产经纪人垄断联盟》。