《华尔街日报》：当下买房比租房更不划算，史上罕见

对于首次购房者来说，登上房产阶梯的难度前所未有。但紧张的住房市场并未给房东带来意外之财。

购房与租房的成本差距已达到至少自1996年以来的最大水平。根据CBRE的分析，平均每月新抵押贷款还款比公寓平均租金高出52%。上一次出现如此失衡的情况是在2008年房地产危机之前。即便如此，溢价在2006年第二季度也仅达到33%的峰值。

CBRE多户住宅研究主管Matt Vance表示，理论上购房与租房成本应大致相当。尽管房价上涨时业主受益，但他们比租户投入了更多现金用于房屋维修和装修等事项。

1996年至2003年中，购房与租房的平均成本确实大致相当。然而全球金融危机后，超低利率和充足的住房供应使得2010年代购房平均比租房便宜12%。当前高昂的购房溢价反映了债务成本飙升，30年期抵押贷款利率达到8%，以及疫情封锁后推高的住宅空间价值。

如今，一个人以10%首付申请43万美元的30年期抵押贷款，每月需偿还约3200美元，比三年前购买同款房产多付60%。同期租金涨幅为22%，虽不及房贷剧烈，但仍略高于美国整体通胀水平。

不断上涨的房价让租房者难以凑齐10%的首付，更不用说负担螺旋上升的房贷成本了。“大量首次购房者持币观望，等待薪资与月供达到可承受比例，这形成了庞大的隐形购房需求，“第一美国金融集团副首席经济学家奥德塔·库希表示。

目前新房贷款月供中位数比公寓平均租金高出52%。图片来源：马里奥·塔玛/盖蒂图片社房价暴跌虽能重塑市场平衡，但除非出现严重经济衰退否则可能性极低。低利率时期购房者已锁定廉价融资：全美约80%未偿还房贷利率低于5%。这使房主缺乏置换动力，导致二手房供应持续萎缩。

表面看这些业主似乎受益，实则同样面临困境。高利率环境下，他们既难以搬迁，也无法通过置换小户型套现房价红利。

当购房成为多数租客的奢望时，房东本可顺势提租。但租赁房源并不紧缺——大量新建公寓抑制了租金涨幅。随着疫情期间积压的换房需求在过去两年集中释放，当前租客需求已明显疲软。房利美预测2024年美国多户住宅空置率将达6.25%，高于5.8%的十五年平均值。

这将伤害近年来向美国租赁房产投入数十亿美元的机构投资者。公寓类股票表现也不佳。自2021年初购房出租溢价回归以来，AvalonBay Communities和Equity Residential的股价分别下跌了6%和18%，而标普500指数上涨了8%。

在功能失调的美国住房市场中，即使是对房东量身定制的市场，或许也只有终身租房者能得到他们想要的。

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刊登于2023年10月24日印刷版，标题为’买房不如租房，从未如此糟糕’。