《华尔街日报》：住房市场对经济的另一重威胁

现有住房数量有限促使部分购房者转向新房市场。图片来源：MIKE BLAKE/REUTERS美国商务部周四公布的国内生产总值(GDP)报告很可能显示，第三季度住房领域为经济增长提供了助力。但这不应掩盖一个事实：当前住房市场的状况极其糟糕，经济也因此受到拖累。

上周四，全美地产经纪商协会(National Association of Realtors)表示，9月经季节性因素调整后的成屋销量折合成年率为396万套。这低于上年同期的468万套，甚至低于疫情暴发后不久的销量水平。这是抵押贷款利率迅速上升的一个表现；抵押贷款利率上升不仅大大提高了购房成本，还让已有住房的人不愿出售，因为出售意味着他们再购房时将以远高于当前水平的利率获得贷款。报告显示，上月市场上只有113万套住房，这是有记录以来9月份的最低水平。

更糟糕的是：成屋销售只有在交易完成时才被计入统计数据，而不是在签订合同时。因此，尽管根据政府控制的抵押贷款巨头房地美(Freddie Mac)的数据，9月份30年期固定抵押贷款的平均利率为7.2%，但9月份的销售可能大部分是在抵押贷款利率仍不到7%时获得贷款的。房地美报告称，在截至周三的一周，抵押贷款利率平均为7.63%，成屋销售似乎注定会继续下滑。

不过就GDP而言，现房销售对其直接影响不大。美国商务部在计算GDP时纳入了房产经纪的销售佣金，但这部分收入与新建住宅买卖产生的资金相比微不足道。而且，反常的是，高利率反而助推了新屋销售，因为现房库存极度短缺迫使部分客户转向购买新房。其结果是，上季度GDP中的住宅投资组成部分似乎恢复了增长。亚特兰大联储的GDP追踪模型显示，住宅投资增长为第三季度年化增长率贡献了经通胀调整后的0.2个百分点。

若对这一动态进行简单评估，可能会得出"由于第三季度房地产对GDP作出贡献，其对利率上升的实际敏感度已低于以往"的结论。进而推断房贷利率需进一步攀升才能有效抑制经济。但现实是：高利率将现有业主牢牢锁定在现有住房中，加上库存短缺和可负担性下降，这种组合拳对经济毫无裨益，反而在损害经济增长前景。

许多情况下，因置换成本过高而放弃搬迁的业主可能正错失良机。例如有人可能放弃外州的高薪职位，屈就于薪资更低、职业前景更差的工作。这不仅对个人不利——更损害整体利益：当人们流向能最大化其福祉与经济贡献的岗位时，最终将推动GDP加速增长。

同样具有破坏性的是，潜在首次购房者被高价挤出市场。根据抵押贷款利率、家庭收入和单户现房价格计算的全美房地产经纪人协会 affordability index显示，2023年8月住房 affordability 达到自1985年以来最糟糕水平。随着抵押贷款利率上升，目前购房 affordability 可能进一步恶化。

降低利率虽有助于激活房地产市场存量、略微改善 affordability，但绝非万能药。房价本身也是问题——其涨幅远超通货膨胀率，疫情以来尤为明显。假设1995年以11.5万美元购入的房产（当时抵押贷款利率与当前水平相当）仅按消费者价格指数上涨，现今价值应为23万美元左右，但实际成交价很可能超过40万美元。

全美范围内房价鲜少大幅下跌（2008年引发金融危机的房地产崩盘属罕见例外），因此 affordability 问题或将持续，除非美国人收入增速超过房价涨幅。即便出现这种情况，也可能需要数年时间才能缓解。在此之前，住房问题将持续困扰美国经济。

联系本文作者贾斯汀·拉哈特，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年10月23日印刷版，标题为《住房 affordability 仍是经济负担》。