房地产佣金或成下一个被砍的费用——《华尔街日报》

近年来，科技让众多消费者交易变得更便宜——从预订假期到购买股票——但卖房的佣金率却始终未变。这种情况可能即将改变。

两起挑战房地产行业规则的集体诉讼（其中一案本周开庭）以及美国反垄断机构持续施压，正威胁到数十年来未实质改变的佣金模式。

购房者通常无需支付自己的经纪人费用。相反，卖家支付其经纪人佣金，后者与买方经纪人分成。典型交易中总佣金为售价的5%-6%。以40万美元房产为例，佣金约2万美元，由双方平分。

在多数市场，向多重挂牌服务系统（MLS）发布房源时，必须注明支付给买方经纪人的佣金比例，这是房屋营销的关键工具。

当前环境下，尝试替代方案存在风险。四年前当乔恩·安德森决定出售其位于科罗拉多斯普林斯的米色三居室时，这位资深卖房者已厌倦支付数万美元经纪人佣金。

乔恩·安德森雇佣低价经纪公司售房，认为"我们被房地产市场彻底封杀了"。照片：海蒂·海尔布伦为《华尔街日报》拍摄他选择了一家低佣金经纪公司REX，该公司打破行业普遍规则，不保证卖家需向买方经纪人支付佣金。当时房产通常几天内就能售出，但安德森表示他的房子数周内几乎无人看房，最终成交价比挂牌价低了1.5万美元。

“我相信通过REX挂牌时，我们被房地产市场彻底封杀了。“他说。

现已倒闭的REX曾记录下一通电话：一位买方经纪人对安德森的房子表现出兴趣，但发现没有固定佣金后表示：“我不会费心带看。“REX前数据科学家称，这段录音及约600份类似证据已移交原告律师和美国司法部。

这起集体诉讼的原告是全美各地卖家，他们指控这项延续数十年的行业规则实质是抬高成本的垄断协议，违反反托拉斯法。由于买家不直接支付佣金，他们缺乏与经纪人议价的动力；而卖家不敢尝试降低佣金比例，唯恐经纪人因此不带客户看房。

本月发布的学术研究为这些担忧提供了佐证：即使排除房龄、地段和挂牌经纪人等变量，提供较低买方佣金的房源销售周期明显更长，且成交概率大幅降低。

乔恩·安德森的房子最终以比最初挂牌价低1.5万美元的价格售出。图片来源：海蒂·海尔布伦为《华尔街日报》拍摄作为两起案件的被告，全美房地产经纪人协会表示，现行制度通过免除购房者大额前期费用，帮助了首次购房者和中等收入群体。该组织称，若买家代理缺失，购房者可能处于不利地位。

“这关系到买家代理制度的未来，“协会首席法务官凯蒂·约翰逊表示。法庭文件显示，卖方支付佣金给买方代理是为了吸引更多潜在买家。

基夫布鲁耶特&伍兹房地产行业分析师瑞安·托马塞洛本月发布报告预测，诉讼可能导致美国每年1000亿美元房地产佣金减少30%，并迫使超半数（约160万）经纪人退出行业。

“当前行业面临多方冲击，变革趋势已十分明显，“托马塞洛指出。

自2006年Zillow上线首日访问量突破百万导致服务器崩溃以来，住宅经纪行业就处于巨变边缘。如今约半数购房者通过线上渠道找房。

在典型的房屋销售中，中介佣金总额占售价的5%至6%。图片来源：roberto schmidt/法新社/盖蒂图片社传统行业结构开始出现裂痕。两大经纪公司Anywhere Real Estate和Re/Max Holdings同意在两起集体诉讼中达成和解，合计支付近1.4亿美元。这两家公司虽未承认不当行为，但同意不再强制要求其经纪人加入全美房地产经纪人协会(NAR)。

另一家经纪公司Redfin（并非集体诉讼被告方）近期宣布，要求旗下许多经纪人退出NAR。该公司首席执行官格伦·凯尔曼表示，该行业协会在诉讼中"捍卫了站不住脚的立场”。

正在堪萨斯城法庭审理的案件中，联邦陪审团正在审议中西部多个州房屋卖家对NAR及全国性大型经纪公司提出的索赔。庭审预计将持续三周。

另一起基于伊利诺伊州联邦法院的集体诉讼涉及费城至迈阿密等20个市场，可能于明年开庭。根据托马塞洛的计算，两起诉讼原告索赔总额可能超过400亿美元。

美国司法部对此问题也表现出强烈关注，尤其是当高房价和不断上升的抵押贷款利率使得许多美国人无力购房之际。该部门已就两起未决案件提交法律文件，对全美房地产经纪人协会的部分主张提出异议。

该部门反垄断司上个月还对马萨诸塞州一起佣金相关诉讼的和解方案提出异议，称该协议在促进竞争方面做得不够。

“促进买卖双方所面临的高额费用的竞争，有助于将数十亿美元返还给美国人民，”该部门表示。

在特朗普政府时期，司法部在对全国房地产经纪人协会的反垄断调查中达成和解，当时该协会同意进行适度的规则修改。拜登政府试图退出和解协议但被联邦法官阻止；目前正在对该决定提出上诉。

司法部发言人拒绝在政府法庭文件之外发表评论。

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本文刊登于2023年10月19日的印刷版，标题为“房地产佣金被视为不公平费用而受到关注”。