《华尔街日报》：房屋销售或将创下房地产泡沫破裂以来最缓慢年度纪录

23年来最高的抵押贷款利率正将房屋销售拖至次贷危机时期以来的最低水平。

根据许多经济学家的预测，2023年成屋销售量预计将萎缩至至少2011年以来的最低速率——当时美国人口更少，且该国仍在从有史以来最严重的住房危机之一中复苏。

房地产经纪公司Redfin的经济研究主管陈钊估计，2023年成屋销售总量将达到约410万套，这将是自2008年左右以来的最小销售量——那一年雷曼兄弟倒闭并引发了全球金融危机。陈钊表示，随着抵押贷款利率可能保持在较高水平，明年销售不太可能大幅回升。

住房市场的萎缩可能会对整个经济产生连锁反应。图片来源：Tyler Dane Hansen for The Wall Street Journal“我们将面临相当长时间的冻结，”她说。

今年的住房市场放缓与21世纪初房地产泡沫破裂后的上一次情况大不相同。当时，经济陷入深度衰退，数百万人因止赎而失去了家园。

这一次，由于借贷成本上升、创纪录高位的房价以及非常有限的待售房屋库存，房屋销售一年多来一直在放缓。

近期，抵押贷款利率的快速攀升正将除最坚定的购房者外的所有人拒之门外。根据房地美数据，30年期固定抵押贷款平均利率上周升至7.57%，较8月份上涨约0.5个百分点——当时利率突破7%为近一年来首次，而房屋销售量则跌至1月以来最低水平。

美国抵押贷款银行协会数据显示，9月下旬购房抵押贷款申请量降至1995年以来最低水平，预示未来数月房屋销售将持续低迷。

即使在正常年份，由于许多家庭不愿在学年期间搬迁，且买家会避开假日季看房，房地产市场也会在秋冬季节放缓——房价通常较年初有所回落。

全美房地产经纪人协会指出，若全年成屋销售总量最终低于400万套（比预期更糟），这将是自1995年以来首次跌破该阈值。

房地产市场萎缩很可能引发整个经济的连锁反应。

这可能迫使部分潜在购房者继续租房。9月美国消费者价格指数上涨就受到租金上涨推动，若租金持续攀升，美联储停止加息的难度将加大。

房屋销售放缓还会通过抑制家电、家具等住房相关消费阻碍经济增长，并促使建筑商缩减新房开发规模。

德西蕾·埃金顿多次下调母亲房屋的售价。图片来源：德西蕾·埃金顿全美各地房产销售放缓的速度并不一致。房产经纪人表示，优质社区中维护良好的房屋仍常以高于要价迅速成交。但Realtor.com数据显示，9月份近18%的挂牌房源降价出售，创下2022年11月以来最高纪录。（《华尔街日报》母公司新闻集团运营Realtor.com网站。）

“市场确实开始降温，”乔治亚州萨凡纳的房产经纪人史蒂文·费舍尔表示，“所有人都在办开放日、下调价格，现在卖家还提供大量优惠吸引买家购房。”

2022年10月母亲去世几个月后，德西蕾·埃金顿首次以65万美元挂牌出售其位于堪萨斯州赫斯顿的三卧室牧场风格住宅。如今该房屋以40万美元签约成交，埃金顿还同意向买家支付7000美元补贴。

“我们原以为能立刻售出，结果利率一涨再涨，”埃金顿说，“只能不断降价。”

全美房地产经纪人协会数据显示，今夏购房 affordability（可负担性）跌至1985年以来最低水平，意味着当前在许多市场，只有高收入或现金充裕者才有能力购房。

住房可负担性可能仍将是个难题，因为尽管抵押贷款利率在上升，房价却并未下跌。那些在抵押贷款利率较低时购房或 refinance 的房主不愿搬离，导致待售房屋供应量远低于历史正常水平。

据全美房地产经纪人协会(NAR)数据，今夏购房可负担性已跌至1985年以来最低水平。图片来源：Angela Owens/华尔街日报上半年销售表现比预期更为强劲的建筑商们也感受到了市场收缩。建筑商此前受益于市场上现房短缺，且能提供降低买家月供的优惠措施。但以当前利率水平，即使降低一个百分点或更多，也可能无法吸引买家出手。

全美住宅建筑商协会数据显示，9月建筑商信心指数连续第二个月下滑，32%的建筑商报告上个月采取了降价措施。

房利美(Fannie Mae)9月调查显示，仅16%的消费者认为当前是购房好时机，这与2010年中期以来的历史最低纪录持平。

约纳坦·霍克斯坦(Yonatan Hochstein)和妻子在新泽西州看房已近一年。

“库存看起来确实非常有限，”他说。“我们发现等待的时间越长，利率持续上升，房价也在不断上涨，所以越来越困难。”

联系妮可·弗里德曼，邮箱：[email protected]

刊登于2023年10月17日印刷版，标题为’房屋销售预计将迎来至少自2011年以来最缓慢的一年’。