房地产经纪人面临反垄断清算——《华尔街日报》

图片来源：Rich Pedroncelli/美联社在强大的游说团体中，房地产经纪人协会的影响力数一数二。但这个垄断组织本周一将面临重大法律挑战，一起针对其抬高房屋买卖成本的集体诉讼将在联邦法院展开陪审团审判（伯内特诉全美房地产经纪人协会案）。

全美房地产经纪人协会要求其约150万会员遵守多项抬高佣金的规定。密苏里州的房屋卖家在诉讼中辩称，该协会强制卖家向任何潜在买家的经纪人提供统一补偿的规则违反了《谢尔曼反垄断法》。

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若卖家希望将房产挂牌至协会旗下的多重挂牌服务系统（功能类似房产交易所的销售数据库），就必须接受这一佣金规则。尽管创新与竞争已使股票经纪佣金大幅下降，但房产销售佣金数十年来基本维持在6%不变，由买卖双方经纪人平分。

在其他发达国家，买方经纪人并不常见且由客户直接支付报酬，平均佣金约1.5%。这符合商业逻辑——买方经纪人本应代表客户与卖方议价。让卖方支付买方佣金会造成利益冲突，也阻碍了买方根据服务绩效支付佣金。

这意味着买方经纪人缺乏为客户争取更优惠交易的动力，尤其当他们在高价房产上能获得更高佣金时。全美房地产经纪人协会辩称其道德准则要求经纪人"保护并促进客户利益"，但购房者可能并不知情自己正遭受不公平待遇。

原告提交的证据清楚地表明，该协会的核心诉求是确保买方经纪人无论如何都能获得3%的佣金。经纪公司培训代理人将总佣金率设定为6%，买卖双方经纪人平分。“一旦开始削减佣金，就会陷入无止境的恶性循环，“某公司的培训文件写道，“对所有客户收取相同费用并明确告知。“90%的交易中买方经纪人佣金恰好为3%。

尽管协会否认买方经纪人会"引导"客户避开低佣金房源，但上周发布的研究提供了反证。在房地产平台Redfin上，低佣金房源的页面浏览量更少，销售周期显著延长，因为经纪人较少将其推荐给客户。

协会还声称其规则通过提供"最全面的房产数据库"和降低自付成本使消费者受益。但佣金已计入房价。若非该规则，许多买家可能不通过经纪人交易或协商更低佣金，房价或将下降。

理论上卖家可自主决定是否支付买方佣金，但协会的强制要求本质上构成《谢尔曼法案》所禁止的商业垄断行为。该规则与其他反竞争条款（如要求会员在非主流数据库挂牌的房源必须同时提交至MLS系统）共同放大了市场损害。

这项规定正依据《谢尔曼法》在另外两起诉讼中受到挑战。其中一起案件中，房地产初创公司PLS.com试图为经纪人提供一个“口袋挂牌”房屋的替代平台。口袋挂牌是指卖方经纪人将房屋信息在小范围买家网络内传播，而不通过多重挂牌系统（MLS）发布，类似于场外股票交易。

部分卖家不愿在MLS上挂牌，因为他们不想共享房地产经纪人数据库要求的所有信息。选择口袋挂牌的卖家也无需向买方经纪人支付佣金。随着上个十年间口袋挂牌需求激增，PLS.com吸引了2万名会员，开始对MLS构成威胁。

房地产经纪人协会的应对策？强制在PLS.com发布房源的经纪人必须同时在MLS上刊登。违规者将面临罚款、暂停MLS使用权等处罚。该政策实施后，经纪人纷纷从PLS撤下房源，部分原因是卖家不愿其信息被MLS共享。

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去年，第九巡回上诉法院合议庭推翻了下级法院驳回PLS.com起诉房地产经纪人协会的裁决。米兰·史密斯法官在判决书中指出，该政策"具备集体抵制的所有特征”，通过强制卖方经纪人向MLS提供房源——“即使PLS的产品更具实质优势”——几乎全方位削弱了PLS.com的竞争力。

我们虽不热衷多数反垄断诉讼，但充分证据表明房地产经纪人协会的行为是典型的损害消费者权益的垄断行为。他们或许能操控美国国会，但独立司法体系未必会屈服。

出现在2023年10月16日的印刷版中，标题为’房地产经纪人面临反垄断清算’。