《华尔街日报》：德州房市的加州化

德克萨斯州长期以来以生活成本低廉著称，很大程度上是因为中产阶级仍能负担得起购房。

如今该州正遭受着与许多曾经房价合理城市相同的冲击：疫情期间从加州及其他高消费地区迁入的移民潮。根据仓储搜索网站StorageCafe利用人口普查局数据进行的分析显示，2021年加州至德州路线成为全美最热门的跨州搬迁路线，当年约有11.1万人（日均300人）从加州迁往德州。

房价飙升令许多本地居民抱怨德州正在"加州化"。

达拉斯联邦储备银行近期分析了德州各城市住房可负担性数据（定义为当地中等收入家庭能负担的住房比例）。2014年初，圣安东尼奥近三分之二住房对中等收入家庭而言是可负担的；到2022年底，这一比例已降至不足三分之一。以家庭将28%总收入用于住房的标准衡量，达拉斯、沃斯堡和奥斯汀的可负担性同样下降，直至今年初才略有回升。

维修技师兰迪·坦普尔顿十年前因德州低廉生活成本从伊利诺伊州迁至圣安东尼奥。但今年当他为日益壮大的家庭寻找可负担的修缮房源时，却遭遇了意外打击。

“那些待修缮房屋的价格涨得离谱，”他说。“而且即使你找到一套待售房屋，价格也比仅仅四年前翻了一倍。”

类似的房价飙升现象正席卷全美许多其他城市，这些地方长期以来是政府工作人员、教师和其他中产阶级专业人士能够负担得起住房的地区。根据全美住宅建筑商协会/富国银行住房机会指数数据，今年第二季度，北卡罗来纳州罗利市40%的房屋被认为价格合理，而2014年第一季度这一比例为73%。萨克拉门托同期可负担住房比例从45%降至18%。科罗拉多斯普林斯的住房可负担性从79%跌至25%，佛罗里达州迈尔斯堡都会区则从69%降至26%。

“奥斯汀在疫情期间变得极其昂贵，因此圣安东尼奥出现了人口溢出迁移，”住宅房地产经纪公司Redfin的首席经济学家达里尔·费尔韦瑟表示。“萨克拉门托是离开旧金山的购房者首选迁移地，而罗利则深受离开华盛顿特区的购房者青睐。”

2000年至2022年间，德克萨斯州新增了9,085,073名居民，超过其他任何州，成为美国人口增长第四快的州。根据AEI住房中心分析的税收数据，早在疫情暴发前，就有人从德克萨斯州其他城市和其他州迁往圣安东尼奥。2019年和2020年的最新数据显示，圣安东尼奥所在的贝克萨县最大净移民来源地是南加州，其次是主要位于边境的其他德克萨斯州县，以及夏威夷、伊利诺伊州和华盛顿州。

达拉斯联邦储备银行的报告显示，圣安东尼奥的住房可负担性在2021年上半年开始下降，并将价格飙升归因于需求上升、劳动力成本增加以及与疫情相关的建筑材料价格上涨。

迁入圣安东尼奥的人口导致房价飙升。靠近圣安东尼奥市中心的房屋比远离市中心的房屋更难以负担。前珍珠啤酒厂综合体已被改造成一个文化区，拥有餐厅、酒吧、精品店和公寓。德克萨斯州的房屋价值在疫情后急剧上升。根据联邦住房金融局的数据，房价在2022年初达到峰值，同比增长20%。这一飙升与2004年和2005年互联网繁荣后加利福尼亚州的房价上涨相当，尽管德克萨斯州的房屋仍然比加利福尼亚州的便宜得多。

达拉斯联邦储备银行圣安东尼奥分行的高级商业经济学家路易斯·托雷斯表示，尽管德克萨斯州与许多其他州相比仍然可负担，但可负担住房的下降是显著的，因为该州一直比美国地区便宜，而且该地区从未见过如此急剧的价格上涨。从2000年到2005年，德克萨斯州的房价基本持平，当时全国房价都在上涨，这使得德克萨斯州在很大程度上避免了导致2007-09年经济衰退的房地产繁荣和随后的崩溃。

相似的力量正在推高萨克拉门托和罗利的房价，这两个州首府传统上对政府工作人员来说是可承受的，而政府工作人员构成了其劳动力的很大一部分。

自1985年起就在萨克拉门托从事房地产经纪工作的海迪·史密斯表示，由于靠近太浩湖和湾区，这座城市一直很受欢迎，但与疫情初期开始用现金购房的大量人群相比，之前的需求简直不值一提。

“他们可以支付现金，而这可能只是他们在硅谷出售房屋所得的四分之一或三分之一，”史密斯说。“对于首次购房者来说，这是一个非常艰难的市场。”

她说，一些首次购房者只是在观望市场，希望能找到符合预算的交易，但在库存处于历史低位且人们出价远高于要价的情况下，这是一个挑战。

北卡罗来纳州威克县（罗利是该县的县治）的顶级雇主包括公立学校系统和杜克大学。这些地方的员工现在不得不与涌入的年轻专业人士竞争住房，这些年轻人因沿海城市房价过高而离开，或在当地不断增长的科技行业找到工作。

《罗利历史黑人社区》一书的作者卡门·考森在该地区生活了60多年。2020年，她和当时的丈夫以6.5万美元的价格在奥伯林社区（历史上黑人社区之一）购买了一处房屋。他们现在正在出售这所房子，她说现在价值31.9万美元。

北卡罗来纳州罗利市正在建设的新住宅区，这是另一个住房负担能力大幅下降的城市。摄影：艾莉森·乔伊斯/彭博新闻社但她表示，即便有这笔钱，她仍无力在市区购房。“64岁的我还在为下一步该怎么办发愁，“她说。

考森说她可能会效仿其他本地人的做法：搬离城市。她正和兄弟考虑在罗利郊外的家族土地上建房。

在得克萨斯州，低廉的生活成本长期吸引外州居民迁入。疫情加速了这一进程。达拉斯联储报告显示，与疫情前五个季度相比，疫情爆发后五个季度的净迁移量增长了近60%。

相比其他地区，得州房价仍具优势。根据圣路易斯联储数据，9月得州房屋挂牌中位价为37.99万美元，而加州高达76万美元。联邦储备银行圣路易斯分行数据显示。

“许多被奥斯汀高房价挤出的人开始迁往圣安东尼奥，“当地房产经纪人玛丽·克拉布说，“按他们的说法，是被加州来的购房者挤走的。这种涓滴效应很有意思。”

34岁的凯瑟琳·鲁宾与丈夫贾斯汀·戴维森就是圣安东尼奥的新购房者，他们曾在奥斯汀居住多年。2021年，当他们在州首府租住的房屋挂牌出售时，这对夫妇决定在家乡圣安东尼奥购房会更划算。

去年，他们以约40万美元的价格购置了一套2500平方英尺、带三间卧室和一间办公室的住宅。她表示，房贷月供与他们在奥斯汀支付的租金大致相当。

“我们觉得离开奥斯汀能让钱花得更值，“鲁宾说，“生活质量也确实得到了提升。”

达拉斯联储报告显示，圣安东尼奥的房价可负担性从2021年上半年开始下降。住房市场研究公司Zonda（总部位于加州新港滩）的首席经济学家阿里·沃尔夫指出，大量外来人口涌入圣安东尼奥，加之住房供应有限，推高了当地房价。该市主要雇主集中在军事、教育和医疗领域，提供的虽为稳定但非高薪工作，这加剧了房价可负担性难题。

“此时圣安东尼奥开始面临其他市场曾遇到的问题，“沃尔夫表示，“现在房价已与部分新迁入者的经济水平挂钩。”

自1990年起居住于此的莱斯利·埃尔南德斯，2021年开始物色首套房。尽管获批30万美元贷款额度，但圣安东尼奥市中心区域的可选房源令她失望。

最终埃尔南德斯以27万美元在城西南购置房产，与家人距离超出预期。她透露，类似房源若靠近市中心需35万美元以上。

当地房产经纪人洛林·沃赫斯特称，现有房源竞争激烈，部分原因是来自加州、俄勒冈、华盛顿、纽约和佛罗里达等州的潜在买家希望利用原住地房产增值套现资金。

她指出，利率上升是导致部分首次购房者难以负担住房的另一个因素。

美国可负担住房贷款机构协会总裁兼首席执行官巴兹·罗伯茨表示，许多现有房贷利率较低（约3%）的房主，在当前利率大幅走高的情况下更不愿置换更昂贵的房产。

早在疫情暴发前，就有人从得州其他城市及外州迁往圣安东尼奥。图为潜在买家参观圣安东尼奥一处待售房屋。圣安东尼奥及得州其他城市供应受限的另一个原因是，独户和多户住宅的建设速度跟不上需求，这也推高了房价。

罗伯茨称，虽然与疫情相关的供应链问题有所改善，但由于材料成本、利率和劳动力成本上升，建筑成本仍然居高不下。他还表示，由于建筑商发现建造更大、更昂贵的房屋利润更高，入门级住宅的建设数量正在减少。

得州建筑商协会支持的两项旨在增加住房供应的法案在上届州议会会议期间未能通过。其中一项法案将降低得州城市对新住宅建设用地面积的要求，另一项法案将迫使这些城市放宽在同一地块上增建小型住宅的规定。

达拉斯联邦储备银行的报告引用了一些证据表明可负担性状况正在改善。报告称：“近期需求放缓——这是成本上升的结果——以及住房库存增加可能会抑制可负担性的进一步恶化。”2023年第二季度，圣安东尼奥40%的房屋被认为是可以负担的，高于2022年底的29%。

联系作者Adolfo Flores，邮箱：[email protected]

本文刊登于2023年10月12日的印刷版，标题为“加州化冲击德克萨斯州住房市场”。