《华尔街日报》：购房者现在可以提出的三个要求

图片来源：Caroline Brehman/Zuma Press随着抵押贷款利率逼近8%且新房源持续稀缺，购房者面临高昂成本和有限选择。好消息是，他们可能拥有比想象中更大的议价筹码。

由于高利率吓退了许多潜在买家，贷款机构不得不展开业务竞争，因此他们可能愿意减免部分费用。除了货比三家寻找最优利率外，购房者还可以向卖家提供多项额外条件来降低交易成本和月供。

相比疫情期间的购房狂潮，如今卖家对某些要求的接受度更高——因为他们不愿承担交易失败的风险。根据Redfin数据，今年8月全美近16%的待完成房屋交易因买家退缩而流产，而2021年8月这一比例约为11.7%。

买家的议价能力主要取决于房屋的竞争程度。以下是三种可向卖家争取的优惠：

分担交易费用

房产经纪人建议，可要求卖家提供用于支付交易费用的补贴。

南卡罗来纳州查尔斯顿的房地产经纪人Ruthie Ravenel近期协助的买家原计划接受当地卖家95万美元的要价。由于资金紧张，这些买家希望卖家能承担部分交易费用。

雷文内尔建议买家出价96.5万美元，并要求卖家提供1.5万美元的交易费用补贴。卖家之所以接受这个条件，是因为他们希望交易达成，且最终实际到手金额并无差别。

最终买家将这1.5万美元分摊到30年期的抵押贷款中，避免了现金支付压力。虽然月供有所增加，但成功促成了交易。

获取抵押贷款利率下调优惠

据房地产经纪人透露，越来越多的贷款机构、卖家和建筑商开始提供阶段性降低买家抵押贷款利率的服务，这种操作被称为"利率买断"。

卖家可选择永久性降低买家的贷款利率。永久性利率买断需要在交割时购买抵押贷款折扣点。

Bankrate.com消费支出分析师泰德·罗斯曼表示，每个折扣点通常相当于贷款金额的1%，可使利率降低0.25个百分点。当前30年期固定抵押贷款平均利率为7.80%。

以30万美元贷款（利率7.80%）为例。罗斯曼解释道，若卖家购买两个折扣点（花费6000美元），买家利率将降至7.30%，月供本金加利息从2159美元降至2056美元（每月节省103美元，30年总计节省37080美元）。

需要注意的是，若未来利率下降导致贷款重组，这种永久性利率优惠的价值可能大打折扣。

部分贷款机构还提供未来免费重组贷款的服务——但具体条款各异，建议仔细阅读细则。

房屋修缮

房地产经纪人表示，与大约两年前相比，卖家现在更愿意配合进行房屋维修。

艾米丽·皮戈特最近在北卡罗来纳州雷福德以约26.5万美元的价格购买了一套三居室住宅。她同意了卖家在交易完成后继续在房子里住几周的要求。作为交换，她要求卖家在入住日前清理房屋（包括化粪池）并修剪草坪。卖家同意了，交易顺利完成。

纽约市房地产经纪人杰拉德·斯普伦多尔正在处理一宗交易，由于窗户漏水，卖家将价格降低了3万美元。合作公寓会更换窗户，但不会立即进行，而卖家希望在12月完成交易。

房地产经纪人补充说，买家礼貌地提出要求是值得的。

联系维罗妮卡·达格尔，邮箱：[email protected]

本文发表于2023年10月10日的印刷版，标题为《买家仍有谈判空间》。