为何8%的房贷利率并不疯狂 - 《华尔街日报》

国债收益率正在飙升，但即便如此，也无法完全解释抵押贷款利率为何会达到如此高的水平。购房者可能会疑惑，典型的抵押贷款利率是否很快就会触及8%。

从历史经验来看，答案或许是：除非国债收益率发生剧烈变动，否则这种情况不太可能出现。即使10年期收益率从4.8%升至5%，也不意味着抵押贷款利率会同步达到这一水平。这是因为购房借贷成本通常与10年期国债收益率保持较为紧密的联动。

但在当前市场中，答案如何？它们很可能会达到8%。

一个重要原因在于，那些购买政府支持的、将众多住房贷款打包成投资标的债券的买家群体发生了变化，而这些债券又决定了标准抵押贷款的市场价格。多年来，美联储或大型银行（通常是两者共同）一直是重要且某种程度上不加区分的买家。如今情况已非如此。美联储正试图缩减资产负债表，而银行则在努力应对利率上升的影响。根据美国银行策略师汇编的数据，2023年上半年，银行和美联储合计减持了约2070亿美元的所谓机构抵押贷款支持证券。

新发放合格抵押贷款的典型30年期固定利率已远超10年期国债收益率。图片来源：Matt Rourke/Associated Press根据KBW分析师汇编的数据，截至9月底，30年期机构抵押贷款支持证券(MBS)的当前票面收益率约为6.4%。这比10年期国债收益率高出1.8个百分点，而21世纪的平均溢价约为1个百分点。

除此之外，发放贷款然后将其出售到市场的抵押贷款发起人还赚取了利润。根据洲际交易所(Intercontinental Exchange)的利率数据，最终结果是，9月底新的合格抵押贷款的典型30年期固定利率超过7.4%，远高于当时略低于4.6%的10年期国债收益率。

这近3个百分点的差距很大。根据ICE的数据，2017年至2019年大流行前的平均水平不到2个百分点。与今年早些时候陷入困境的银行抛售抵押贷款债券投资组合时相比，这一差距略有缩小。不过，这增加了这样一种可能性，即即使没有更多的银行倒闭，那些只是为了削减投资组合以筹集现金的银行也可能有助于保持这一差距——实际上，将10年期美国国债5%的收益率转化为8%的抵押贷款利率。

不过，美联储货币政策路径更加稳定，抑制了波动性，这可能会吸引更多抵押贷款债券的买家。抵押贷款债券的高收益率使其与公司债券等风险较高的工具相比具有竞争力，理论上也相当有吸引力。在利率上升的环境中，抵押贷款债券等长期投资是有风险的，因此一旦投资者确信利率已经见顶，他们可能会感兴趣。

美国银行机构抵押贷款支持证券策略主管珍娜·库罗表示：“一旦美联储政策明朗化，抵押贷款利差应会收窄。那些持观望态度的投资者可能重新入场。”这一群体包括海外买家。

展望未来，银行自身可能再次成为MBS的主要买家，特别是在新资本规则下减少直接抵押贷款业务的情况下。

但就目前而言，连央行官员都在纠结利率是否已升至足够水平或过高，市场可能难以及时获得足够明确信号，从而无法阻止抵押贷款利率触及下一门槛。

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本文发表于2023年10月5日印刷版，标题为《为何8%的抵押贷款利率并不疯狂》