华尔街认为美国房价被高估——《华尔街日报》

疫情期间华尔街资金涌入住宅市场的热潮正在消退。普通购房者或许乐见竞争减少，但不愿看到自己高价接盘的迹象。

自2022年3月利率开始上升以来，美国独栋住宅是唯一实现增值的房地产类型。在美联储最初加息后的几个月短暂下跌后，房价重拾升势。根据标普CoreLogic凯斯-席勒房价指数最新数据，7月住宅物业价值创下历史新高。

商业地产表现则逊色许多，房地产研究公司Green Street数据显示其价值自去年3月以来下跌16%。写字楼和购物中心面临不同压力，但即便美国公寓价值也比去年峰值下跌逾20%。

疫情期间，投资者斥资数十亿美元抢购美国独栋住宅，因远程办公者寻求更大空间推动租金飙升。随着债务成本上升和租金增长放缓，他们已逐步退出市场，这使得获得可观投资回报愈发困难。John Burns研究咨询公司数据显示，大型房东第二季度仅购入全美0.4%的住宅，较2021年底2.4%的峰值大幅下降。

AMH Homes和Invitation Homes等专注于独栋住宅的上市房地产信托基金，要么放缓收购步伐，要么转为净卖家。对于希望扩大资产组合的大型企业房东而言，与其在公开市场支付当前高价，不如直接开发新建住宅。

股市再次为房价亮起警示信号。Green Street研究总监塞德里克·拉尚斯表示，美国独栋住宅房地产投资信托基金(REITs)的股价较其总资产价值折让20%，这反映出股东对这些公司投资组合中房屋价值的预期走势。

但投资者可能低估了住宅市场。相较于可能过剩的公寓供应（若当前规划项目全部建成），美国独栋住宅实际处于短缺状态。独栋住宅的租金涨幅也优于公寓。

公寓价值回调而独栋住宅价格坚挺的另一原因或许在于产权结构。机构房东持有美国68%的百户以上规模公寓楼，但仅拥有约3%的独栋住宅。科恩-斯蒂尔斯分析师乔丹·弗兰纳里指出：“大型机构投资者通常更关注现金回报及经济金融环境变化”，而对普通购房者而言，这些仅是决策考量因素。

自住业主往往能抵御金融环境紧缩，因为他们已锁定多年低息贷款。瑞银数据显示，美国未偿还房贷中61%的利率低于4%。这严重抑制了房源供应——有意出售的业主很可能会按兵不动以维持低房贷成本。

购房者预算已捉襟见肘：瑞银分析显示，新办房贷月供目前占美国家庭收入中位数的42%，较2008年楼市崩盘前夜高出10个百分点。在买卖双方均持观望的情况下，市场或将陷入僵局。

对购房者来说，华尔街不再现身看房现场绝非好兆头。然而，购买自住房远不止是一项纯粹财务投资。这使得独栋住宅市场与其他房地产领域不同——虽然肯定被高估，但或许更不易受到崩盘冲击。

美国独栋住宅供应短缺，可能使该市场更具韧性。图片来源：frederic j. brown/AFP/Getty Images联系本文作者Carol Ryan，请发送邮件至[email protected]

本文发表于2023年10月4日印刷版，标题为《美国房价被高估了吗？》