恒大事件：中国解决国内房地产市场问题的压力与日俱增——《华尔街日报》

要求北京采取更有力措施恢复摇摇欲坠的房地产市场信心的压力正在增大。

作为房地产市场承压的最新迹象，了解北京决策过程的人士称，有关部门正在调查负债累累的房地产开发商中国恒大集团的亿万富翁创始人许家印是否曾试图在公司艰难完成未完工项目之际将资产转移至境外。

恒大上周披露了对其创始人的调查，但几乎没有给出解释。该公司上周末没有回应置评请求。

恒大的数百亿美元债务重组计划已经失败。在中国房地产泡沫破裂三年后，恒大是众多难以站稳脚跟的房地产开发商之一。随着该行业的坏消息不断堆积，经济学家和投资者越来越多地呼吁采取更协调的措施来恢复信心，并帮助开发商清理债务。

中国恒大集团正在武汉建设的一个住宅小区，该公司一直难以完成未完工的项目。图片来源：Agence France-Presse/Getty Images许多人表示，最终可能需要政府大力干预，就像美国在2008年房地产引发的金融危机期间被迫出手干预那样。

“政府应采取更果断措施整顿陷入困境的房地产行业，让开发商、银行和其他利益相关方共同分担损失，”瑞银前首席经济学家、牛津大学中国中心研究员乔治·马格努斯表示。

近年来占中国经济比重高达四分之一的房地产市场持续低迷态势，可能抵消近期制造业等领域出现的改善，危及期待中的复苏。

许多经济学家警告称，长期来看，房地产持续低迷可能导致中国经济陷入长期停滞。这可能以大宗商品需求减弱、中国对欧美时尚品等商品消费萎缩的形式波及全球经济。

今年1-8月房地产开发投资同比下降8.8%。9月中国百强房企销售额同比下滑29%。其他陷入困境的开发商包括曾被视为最稳健房企之一的碧桂园。

“房地产是一团乱麻，”经济研究公司中国褐皮书首席执行官利兰·米勒称，“这就是为什么我们看到中国正经历有史以来最乏力的周期性复苏。”

负责中国领导人媒体事务的国务院新闻办公室未立即回应置评请求。此前中国官员表示，西方政客和媒体夸大了中国的经济挑战，政府正着力稳定房地产业。

迄今为止，中国官员主要试图在低迷中勉强应对。习近平主席的政府专注于采取适度措施防止市场崩溃，同时推迟解决许多最严重的问题。

临时性措施要求开发商清理债务并完成停滞项目，但收效甚微。其他措施，如许多城市实施的房价下限以帮助保持房价稳定，掩盖了困境的严重程度。

中国房地产问题升级到当前水平，部分原因是早先的决策，当时领导层反复依赖房地产来刺激增长。

“抓住窗口期”

几十年前，大多数中国人住在共产党工作单位提供的住房中。当局在20世纪90年代开始放开市场，引发了历史上最大的投资热潮之一。

到2012年底习近平上台时，中国许多城市已经形成了房地产泡沫。习近平和他的顾问们有时试图遏制投机活动。

但每当增长似乎受到威胁时，他的领导层就会采取措施保持房地产市场的活跃。在北京的政策制定圈中，房地产被称为经济管理的逆周期工具。

2015年，由于住房过剩拖累价格，北京出台了刺激投机性购买的新政策，并启动了棚户区改造计划，扩大了对私人住房的需求。

2020年新冠疫情爆发时，当局最初对市场再次起飞袖手旁观，进一步吹大了泡沫。

习近平主席领导的政府采取审慎措施防止中国房地产市场崩盘。图片来源：jade gao/Agence France-Presse/Getty Images到2020年年中，习近平担心房地产热潮正将信贷从他视为对中国未来至关重要的经济领域（尤其是高端技术）抽离。随着经济从最初的新冠封锁中复苏，领导层认为终于到了控制房地产市场的时候。

“当时的计划是利用增长压力较小的窗口期推进改革，“北京的政策顾问回忆道。

陷入停滞的市场

在最高领导层指示下，中国金融监管部门出台了被称为"三条红线"的政策，对房地产开发商实施严格的债务和现金流指标，几乎切断了其中许多开发商的流动性。

虽然一些分析师对挤压泡沫的想法表示赞同，但许多人担心这些措施过于生硬，通过增加违约可能性而加剧了金融和经济风险。

市场陷入停滞，开发商开始倒闭。这导致建筑活动急剧放缓，引发购房者抗议，他们已开始付款的房屋未能完工令他们愤怒不已。新房销售暴跌。

此类情况下常见的应对方案是当局对实力较强的竞争对手进行资本重组，同时剥离最糟糕的资产，由资产管理公司处理或处置。

中国在20世纪90年代曾采取过类似举措，当时时任总理朱镕基通过将不良贷款剥离至资产管理公司、并用政府债券为国有银行注资的方式，整顿了濒临破产的银行业。

然而这一次，政府的应对措施显得更为临时性。北京方面并未组织大规模重组计划，而是主要着力于确保开发商完成未完工楼盘的建造，以平息公众的愤怒情绪。

去年，中国大型银行表示将向选定的房地产企业提供至少1780亿美元等值的人民币金融支持。监管机构还允许开发商延长部分贷款的还款期限。

以恒大为例，北京方面要求地方政府协助推进烂尾项目完工，并与其他开发商协商寻求可能的援助方案。

2021年，抗议者在中国恒大深圳总部要求偿还贷款。图片来源：DAVID KIRTON/REUTERS由于担心引发道德风险并导致更多过度建设，政府排除了直接救助恒大等开发商的选项。

但部分措施因缺乏后续执行，或市场信心严重不足而未能奏效。某些政策相互矛盾，也延缓了解决进程。

恒大未能完成债务重组的原因之一，是中国证监会拒绝批准其发行新的金融工具。该公司表示，由于其主要大陆子公司正在接受调查，根据中国证券法规不具备新债发行资格。

截至6月底，该公司负债总额超过3270亿美元。恒大已开工或承诺建造的数十万套住房仍未完工。

“权宜之计”

一些分析人士质疑，当局对该公司创始人的最新调查行动，是否至少部分是为了转移人们对北京未能全面重组该公司的注意力。

分析人士表示，如果不进行债务重组，恒大等开发商要么需要政府维持其生存，要么面临清算。

北京方面在刺激需求方面也行动迟缓，担心这会引发新一轮投机性购房潮。

一些城市禁止开发商“恶意”降价，这些开发商需要出售房产以偿还债务。这些举措有助于防止房价大幅下跌，从而避免社会不稳定。但它们也阻止了市场调整到更多人愿意购买的水平。

过去几个月，随着更多糟糕的经济数据堆积，北京放松了限制购房的规定。中国央行和地方政府最近的措施包括降低抵押贷款利率和最低首付比例。

牛津大学中国中心的马格努斯表示：“这些都是稳定市场的权宜之计，而不是修复市场。”

需要更多帮助

许多购房限制仍然存在，比如限制家庭在中国最大城市购买房产的数量。

尽管多数经济学家认为中国银行体系能够承受房地产市场的进一步阵痛，但高盛经济学家在8月下旬的研究报告中指出，解决如此庞大的债务问题可能需要对中国银行业某些领域进行资本重组。

他们补充道：“需要进一步的政策调整。“若要加速市场复苏，需采取更大胆举措，例如成立全国性资产管理公司。其他方案可能包括直接收购不良库存资产，或将房产拆除改造为租赁住房。

报告称：“政策制定者尚未释放转向’休克疗法’的信号，因此我们维持原有判断——中国房地产行业重组很可能采取渐进式、持续多年的方式。”

——香港记者Cao Li对本文亦有贡献

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本文发表于2023年10月2日印刷版，标题为《房地产困局施压北京决策层》