中国对控制其数万亿美元住房市场价格的想法产生动摇 - 《华尔街日报》

香港——中国庞大的房地产泡沫已经破裂，但尽管市场持续低迷，房价仍未大幅下跌。

部分原因在于过去两年中国许多城市为稳定房价实施的限价政策。如今中国正开始松绑这些规则——后果难以预料。

在数十个城市实施的限价政策中，地方政府通常禁止新房开发商对未售房产提供10%至15%或更高的折扣。部分城市还对二手房设置了销售指导价。

最近几周，官媒文章提出可能是时候取消这些政策，一些城市已开始松绑。周二，西南城市成都取消了中心城区新出让地块的房价限制，并废止了二手房政府指导价。

更大范围取消限价政策或有助于开发商清理未售库存、增加收入以偿还巨额债务，为潜在的市场复苏创造条件。

但这也可能导致中国业主面临更大幅度的房价下跌，在经济增长乏力之际打击消费者信心——甚至可能动摇金融体系稳定。

中国人民银行数据显示，截至2019年中国城镇家庭住房拥有率已达96%。对多数家庭而言，房产是其最重要的金融资产。

法国兴业银行首席中国经济学家姚炜表示：“从逻辑上讲，应允许房价进一步下跌，让市场达到新的平衡点。但这是个冒险的选择，事态发展存在很大不确定性。”

房地产咨询机构中指研究院数据显示，8月中国百城新建住宅平均价格同比下跌0.2%，较两年前同期基本持平；而二手住宅价格过去一年下跌2.4%。

相比之下，2006至2008年间美国房价暴跌近20%。在金融危机期间，凤凰城、拉斯维加斯和旧金山等市场一度出现超30%的跌幅。

经济学家指出，中国的限跌政策有助于防止房价暴跌，因为当买卖双方无法按真实市场价值定价时，许多交易就会停滞，导致大量房产滞销。

民间数据显示，8月中国百强房企销售额同比骤降34%，延续了4月以来的跌势。楼市低迷的阵痛已波及整体经济，抑制了消费支出和建筑活动。

政策转向的契机

限价政策是习近平在新冠疫情爆发前几年为控制房地产泡沫急剧膨胀留下的调控手段。最初政府要求开发商在销售新房前需申报备案价格，旨在遏制房价过快上涨。

2021年末中国房地产行业步入深度调整期时，中央政府要求各地确保市场"平稳健康发展"。作为应对措施，许多城市（主要是中小城市）的地方政府禁止开发商将房价降至远低于最初向政府备案的价格。

部分城市将降价幅度限制在备案价的10%-15%以内，另一些城市则模糊规定，仅禁止开发商进行"恶意降价"而未明确具体标准。

近期中央政府释放信号，允许地方政府松绑或取消限跌令，这与降低利率等稳楼市政策形成组合拳。

住建部主管的《中国房地产报》8月20日发表社论，呼吁地方政府取消限价政策。

文章指出：“应允许开发商通过降价促销开展自救，加速回笼资金。“官方媒体其他文章也发表了类似观点。

部分行业分析师持反对意见，在媒体上撰文称取消限价令风险过大。

据国内媒体报道，拥有1500万人口的南方制造业中心广州本月已允许开发商自主定价销售，不再需要申报预售价格。该市去年底就已下调了限跌幅度。

2023年4月，广州的住宅楼群。图片来源：ludovic marin/法新社/盖蒂图片社记者未能联系到广州市政府官员置评。

近期至少有十余个城市在特定条件下松绑了房价限制措施。

在四川省西部拥有140万人口的雅安市，当地政府8月宣布开发商批量售房时不受15%折扣率限制。东部城市黄山的住建部门也取消了"单次销售不少于10套"开发商的备案价限制。

开发商迫切希望降低价格下限。他们面临今年到期的巨额债务——亟需回笼资金。

官方数据显示，截至8月中国开发商待售住宅面积超3.13亿平方米，同比增加20%。以套均90平方米计算，相当于约350万套库存。

系统性风险隐忧

经济学家表示，由于中国此前从未经历如此严重的房地产下行周期，很难预测若大范围取消限价后房价跌幅。但任何下跌都可能引发风险。

“最坏的情况是购房者持续观望，因为他们预期价格会进一步下跌，“咨询公司Global Counsel副总监延斯·普雷斯特斯表示，“这往往形成自我强化的恶性循环。”

经济学家普遍对中国金融体系面临的房地产相关风险持乐观态度，部分原因是购房者通常支付高额首付。这为他们在房价下跌时提供了额外缓冲，与美国不同——金融危机期间美国曾出现抵押贷款违约潮，削弱了银行业。

澳新银行在9月发布的报告中指出，如果中国房价进一步大幅下跌，引发抛售潮并使市场陷入螺旋式下跌，情况可能会发生变化。

澳新银行表示，如果中国房地产价值下跌30%（相当于东京和香港过去经济低迷时期的跌幅），中国5.3万亿美元抵押贷款中约12%（约6400亿美元）将出现负资产，意味着房产价值将低于抵押贷款金额。

如果房价下跌一半，约51%的抵押贷款将资不抵债。

根据Zillow的数据，在美国，金融危机后近三分之一的抵押贷款房主陷入负资产。

2023年4月，中国广州的住宅楼群。图片来源：ludovic marin/法国新闻社/盖蒂图片社澳新银行警告称：“负资产可能让中国家庭和政策制定者措手不及，由此产生的雪球效应可能成为黑天鹅事件。”

目前尚不清楚更大的价格跌幅是否会激励更多人购房。

32岁的孟梦在广州一家箱包厂工作，在这座城市生活十多年后，他渴望拥有自己的公寓。

孟表示，房价必须大幅下跌他才能负担得起购房。如今他的收入比2019年疫情前减少了20%。这家箱包厂的员工规模已从一年前的约100人缩减至几十人。

“在疫情中幸存下来后，谁手头还会留有大笔现金呢？“他反问道。

北京记者肖肖对本文亦有贡献。

联系记者Stella Yifan Xie请致信[email protected]

本文发表于2023年9月28日印刷版，标题为《中国放宽房价限制政策》