《华尔街日报》图表解析：仓库如何逃离房地产的厄运循环

行业专家表示，仓库存储空间的供应量仍处于历史紧张水平。图片来源：tannen maury/Shutterstock由于货运需求疲软、利率高企及消费者支出变化，从电商零售商到第三方物流服务商的各类企业正在减少新仓库空间的租赁。

但经过三年的疯狂扩张后，工业地产市场并未完全降温。行业专家指出，可用仓储容量仍处于历史低位。

房地产服务公司Transwestern研究总监马特·多利表示：“工业市场’开始放缓’，虽然不能说踩了刹车，但至少松开了油门，可能正处于巡航控制状态。”

2020至2022年间，企业为满足疫情催生的电商需求，曾争相增加数亿平方英尺的仓储空间。这一举措使全美仓库空置率在去年底降至近3%，南加州等部分地区实际处于满仓状态。

工业地产的爆发式增长与商业房地产市场形成鲜明对比——后者正因办公空间需求萎缩遭受重创。

虽然工业租赁速度放缓且空置率微升，但按历史标准衡量市场仍保持强劲，企业吸纳的新空间足以推动仓库租金持续上涨。

第二季度，物流运营商租赁了约2.05亿平方英尺的仓储空间。房地产服务公司世邦魏理仕数据显示，这一数字低于去年同期的2.35亿平方英尺，但仍显著高于2019年第二季度的1.35亿平方英尺。

全球最大工业地产所有者安博公司首席执行官哈米德·莫加达姆表示，寻求扩张的企业仍存在需求。

“是否达到2021和2022年的水平？没有，但要知道，在我从业40年里，那两年绝对是表现最佳的年份。“莫加达姆说，“我认为）今年迄今为止可以排进前五。”

莫加达姆指出，部分需求来自过去几年应对供应链中断后，希望将更多库存部署在靠近客户位置的企业。

“企业意识到库存管理过于精益，一旦发生意外就会缺货。“他表示，“因此现在整个系统都维持着略高的库存水平。”

供应链经理月度调查《物流经理人指数》显示，8月可用仓储容量持续增长，但增速较7月有所放缓。

塔吉特、山姆会员店和亚马逊等零售商今年纷纷增设物流设施，重点提升电商配送时效。

随着企业为获取联邦政府对电动汽车、电池及半导体制造的补贴而在全美兴建工厂，更多仓储空间正在释放。

推动北美企业将亚洲生产线回迁至近岸地区的广泛地缘政治紧张局势，也刺激了仓储需求激增。随着美墨两国新增制造设施，这些企业及其物流供应商正纷纷设立配送中心，以服务蓬勃发展的市场。

美国营收最高的货运代理公司C.H. Robinson Worldwide本月在得克萨斯州拉雷多启用40万平方英尺仓库，专门处理美墨跨境货物流动。

世邦魏理仕数据显示，截至2023年年中，制造业企业占仓库租赁面积的8%，高于去年同期的6.7%。

电子商务曾是工业地产需求的主要推手，疫情期间亚马逊物流能力的快速扩张更助推了这一趋势。但随着亚马逊收缩仓储扩张计划，其他物流运营商获得了更多发展空间。

“我们看到部分中小型企业正争取到曾被亚马逊垄断的机遇”，Transwestern公司的多利表示。

专家指出，尽管企业放缓租赁决策，但仓库租金持续上涨，表明市场供应仍然紧张。

从历史标准看，紧张的容量维持着工业地产价格的相对高位。开发商自2020年起竞相建造工业地产以满足需求，但随着借贷成本上升，近期已开始缩减建设计划。

房地产分析公司CoStar Group数据显示，第二季度新开工仓储面积约1.1亿平方英尺，同比骤降55%。

更大的供应链趋势，包括增强分销网络韧性的努力，也在提振需求。

进口商已将更多货物转运至东海岸和墨西哥湾沿岸港口，此前疫情期间西海岸港口的大型集装箱船拥堵导致货物大规模延误。这些改道最初由西海岸港口的瓶颈引发，后来则因潜在的劳工中断风险而持续，虽然现已缓解，但其影响仍波及内陆物流市场。

专家表示，进口量的变化促使开发商建设物流地产，以满足这些市场对仓储日益增长的需求。

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本文发表于2023年9月22日的印刷版，标题为《仓库逃脱房地产低迷》。