中国面临更严重的住房危机威胁经济——《华尔街日报》

中国庞大的房地产业正陷入一场新的危机，这可能是该国迄今为止最严重的一次。

两年前，负债累累的开发商中国恒大集团陷入破产，戳破了中国的房地产泡沫，并引发了一系列开发商违约和企业亏损。该行业的困境拖累了中国的经济。

如今，中国最大的民营房地产开发商碧桂园正在为生存而挣扎。与因挥霍无度而倒下的恒大不同，碧桂园的困境源于投资者和购房者从该行业的撤退。

其财务困境可能比恒大2021年的债务违约给经济和政策制定者带来更大的问题。碧桂园将其庞大的业务重点放在了农村城市和工业区，这些地区在经济繁荣时期是中国经济增长的引擎。这些地区现在正与紧张的政府财政作斗争，居民外流加速，使它们更难承受大型开发商倒闭的影响。

在今年早些时候新冠疫情后重新开放带来的短暂反弹之后，中国经济在许多方面也出现了疲软。

经济学家预测，房地产业的问题将对消费者信心造成又一次重大打击，并延长本已漫长的房地产行业低迷期。房地产及相关产业约占中国国内生产总值的四分之一。

哈佛大学经济学教授肯尼斯·罗格夫表示：“整个行业都陷入了困境”，并补充说中小城市的问题尤为严重。他指出，多年的过度建设导致住房严重供过于求，房地产市场必须进行调整。“当大部分财富可能蒸发时，如何防止中国民众陷入恐慌？这绝非易事。“罗格夫如是说。

截至6月30日，碧桂园参与开发的房地产项目超过3000个，涉及数百万套住宅。其负债总额相当于1860亿美元，包括已售未交付房屋、供应商欠款、银行贷款和债券等。其中大部分债务将在一年内到期。

该公司在对其部分房地产开发项目和其他资产进行减值后，报告了创纪录的上半年亏损，金额超过70亿美元。

上月，这家企业未能按时支付两笔美元债券共计2250万美元的利息，但在30天宽限期结束前勉强凑足资金避免了违约。碧桂园在中国大陆的债权人同意延长部分人民币债务的偿还期限，为开发商解决流动性问题争取了时间。

碧桂园8月份新房合约销售额同比下降70%，降至11亿美元。分析师表示，如果销售不能回暖，该开发商很可能陷入违约。

现年68岁的杨国强在1990年代创立了碧桂园，他成长于广东省一个八兄妹的农村家庭。在公司总部矗立着一座按原尺寸复制的初创办公室——砖砌的小屋，墙头架着树干支撑的金属屋顶。附近的标语写道：“没有强大的中国，就没有今天的碧桂园。”

截至2000年代中期，该公司已在全国范围内开发包含联排别墅、公寓楼和综合用途住宅的房地产项目，同时还拥有并经营酒店业务。

杨国强于今年三月退休，其41岁的女儿杨惠妍现任公司董事会主席。

碧桂园多年来专注于三四线城市扩张。研究机构根据GDP、人口规模及密度等指标将中国600多个城市划分为不同等级，北京、上海、深圳等最富裕城市属一线城市，五线城市则经济最为落后。

2015年起，碧桂园受益于中国低线城市的棚户区改造政策，该政策为居民提供新房或购房补贴。公司还将农村地区楼盘营销至生活成本更高的大城市居民。

2016年该房企合约销售额实现翻倍增长，此后五年间每年销售额均突破5000亿元人民币（按当前汇率约合690亿美元）。

过去十年碧桂园购入超3000宗住宅用地，据Wind土地交易记录分析，其项目覆盖全国100%三线城市、86%四线城市及44%五线城市。相较之下，恒大仅进入约三分之一四线城市和12%五线城市。

该公司向投资者披露，其在低线城市项目的投资回报率显著高于富裕城市项目。

在中国广东省南部拥有约340万人口的四线工业城市韶关，碧桂园曾开发了四个大型住宅项目，这些项目去年位列其全国百强楼盘之列。其中最大的项目规划包含数千套公寓单元、一家酒店、几所幼儿园和数家诊所。近期该楼盘一套1500平方英尺（约139平方米）的三居室公寓挂牌价不到10万美元。

过去依靠向碧桂园等民营开发商出售土地获得大量财政收入的地方政府，如今正因交易量暴跌而陷入困境。

部分财政薄弱省市正艰难应对沉重债务负担。在许多较贫困城市，居民收入更低且不稳定，地方政府预算和财政更为吃紧。与北京、上海等富裕城市相比，这些弱势地区的房屋销售量和价格下跌更为剧烈。

巴克莱银行分析师在9月的报告中指出：“碧桂园曾是中国大众住房市场与城镇化进程的代名词”，并补充说明其负债规模远小于恒大，此前市场普遍预期其能度过行业低迷期。当该开发商上月出现债务违约时，“这动摇了市场上仅存的微弱信心”。

法国兴业银行中国经济学家林美琼表示：“中国家庭不再将房产视为安全投资。“她指出目前民营开发商占中国住房总销售量的三分之一。

2022年，恒大的违约在房地产市场引发连锁反应，导致包括民营三巨头之一融创中国在内的数十家开发商相继暴雷。

碧桂园开发的扬州望江大厦项目住宅楼。图片来源：彭博新闻社投资者与银行纷纷撤资，信心危机开始席卷整个市场。年初时，碧桂园仍是少数能发行美元债的房企之一。该公司宣称财务状况稳健，并表示有信心抵御行业下行。

随着国内房地产低迷加剧，去年年中中国当局通过协助融资和为境内债券发行提供支持，对碧桂园等少数民营开发商施以援手。但到秋季投资者再度看空，碧桂园债券价格暴跌至严重不良水平。

碧桂园及其子公司开始变卖资产回笼资金，包括将广州某商场股份出售给以酸菜鱼闻名的餐饮连锁集团，并将为2010年亚运会建造的知名住宅项目广州亚运城股权转让给国有开发商。

2022年底，中国出台了提振房地产市场的16条新政。国有银行承诺向包括碧桂园在内的"优质房企"提供充足信贷支持。投资者推高了其债券和股票价格，使该开发商得以在香港再次融资。

疫情防控政策调整也为全国房产销售注入动力。今年初销售数据连续数月回升，让碧桂园高管们乐观认为最艰难时期已经过去。

四月，碧桂园董事会主席杨惠妍在年报中表示，她深感责任重大，要带领公司穿越房地产市场从高速增长向平稳发展过渡的转型期。

该开发商重启了土地公开竞拍。但时机选择欠佳。当月住宅销售再度下滑，且持续走低。投资者纷纷抛售其股票债券。

上月，碧桂园向投资者坦言持续经营能力存在不确定性，但表示不会放弃。公司强调当前首要任务是保质保量交付预售房源。此举有望释放监管账户中的沉淀资金，用于偿还债务。

与此同时，中国恒大于八月中旬在纽约申请第15章破产保护，朝着完成全球规模最大、最复杂的债务重组迈出关键一步。停牌17个月后，其股票于8月28日复牌，当日暴跌79%。

中国当局近期放宽了购房限制，旨在进一步刺激楼市销售。政策扩大了可享受额外优惠和补贴的"首套房"认定范围，并降低了首套及二套房的首付比例。

此举使北京、上海等一线城市的售楼处重新出现看房人群。野村证券首席中国经济学家陆挺表示：“本轮周期结束时，大城市销量将企稳甚至回升，但对多数中小城市而言，最好的情况也只是避免销量进一步恶化。”

中国信用研究机构YY评级"创始人姚煜指出，即便碧桂园避免违约，其规模也将大幅缩减。他认为销售持续下滑不可避免，“中国民营房企的巨头时代已经终结”。

镇江市某建筑顶部的碧桂园标识。图片来源：法国新闻社/盖蒂图片社联系记者：冯丽竹 [email protected] 和李草 [email protected]

更正声明中国恒大股票在停牌17个月后于8月28日复牌。本文早前版本误报为停牌19个月。（更正于9月18日）

出现在2023年9月19日的印刷版中，标题为’中国经济面临更大的住房危机’。