《华尔街日报》：在7%利率时代享受3%房贷？这家初创公司声称能做到

目前有数百万笔利率为3%的优质抵押贷款。一家新创公司声称能帮助当今购房者获得这些贷款。

抵押贷款利率现已突破7%，远高于两年前3%的历史低位。买卖双方纷纷放弃交易，导致房地产市场供需双降。鉴于美联储暗示将在可预见的未来维持高利率政策，这种僵局预计将持续。

周三刚成立的房地产公司Roam押注能推广一种冷门解决方案——“可承继贷款”，即卖家可将原有抵押贷款与房产一并转让给买家。

理论上，这个方案对继承低利率贷款的气馁购房者颇具吸引力。相应地，卖家也可能因此获得更高售价。

但Roam的愿景面临重重阻力。尽管利率高企，贷款承继机制近年仍未普及。多数贷款机构态度冷淡，因为这意味他们需付出更多工作却获得更少收益。

抵押贷款数据科技公司Black Knight显示，约22%的活跃抵押贷款属于含承继条款的政府项目，包括退伍军人事务部和联邦住房管理局的贷款计划。

鲜有消费者知晓该选项，实际操作者更少。截至9月30日的财年中，FHA仅处理了3,349笔承继贷款，较上年2,566笔略有增长。

Roam公司的创始人兼首席执行官Raunaq Singh表示，他的新公司将寻找并推广那些附带诱人可承继抵押贷款的房源信息。该服务最初将在乔治亚州、亚利桑那州、科罗拉多州、德州和佛罗里达州推出。

该公司旨在协助处理文书工作和其他繁琐的行政流程。这意味着代表买卖双方与卖方的抵押贷款公司进行对接。

飙升的抵押贷款利率对房地产市场造成了冲击。图片来源：Mario Tama/Getty Images"你是否曾为了达成目标而每天坚持联系某人？“曾在在线房地产公司Opendoor工作的Singh说道，“这正是我们代表客户提供的服务类型。”

贷款承继与标准房屋销售不同——在标准交易中，买家需按现行利率申请抵押贷款来支付卖家。这种情况下，卖方会用这笔钱偿还原有贷款并保留剩余款项。

可承继交易并非用新贷款替代旧贷款，而是将原有抵押贷款转移给新业主。卖方由此解除剩余贷款责任，这笔余额将从购房总价中扣除。买家需要自筹现金支付剩余的购房款。

假设一套50万美元的房产附带30万美元余额的可承继贷款。即使买家承接了这笔贷款，仍需自行筹措20万美元。除非买家能全额支付，否则需要按现行利率申请第二笔贷款。

Roam表示将推荐贷款机构提供额外融资，但未具体说明合作方。Roam会向买家收取相当于房价1%的服务费。

这家10人初创公司在种子轮融资中获得125万美元，由风投公司Founders Fund和Opendoor联合创始人Eric Wu领投。前房利美CEO蒂姆·梅奥普洛斯担任顾问，他曾在硅谷银行倒闭后短暂接管该行。

这家初创企业可能面临抵押贷款银行业的保守作风——至今仍普遍使用传真机传输贷款承接文件。据城市研究所住房金融政策中心非常驻研究员泰德·托泽透露，由于处理每笔贷款承接仅获利数百美元（常不足以覆盖成本且远低于新发贷款收益），贷款机构往往消极怠工。

托泽指出，要推动贷款承接普及，必须允许贷款机构获取更高利润。“如果贷款机构不提高处理速度，这个模式很难成功。“他表示。

Janus Henderson Investors美国证券化产品主管约翰·克什纳认为，若贷款承接盛行，抵押贷款投资者可能要求提高新贷款利率，以补偿长期持有可承接贷款带来的损失。

另一重挑战在于：并非所有卖家都愿意转让贷款。若持有VA贷款的卖家将房贷转让给非军人买家，可能无法立即申请新的VA贷款。

最大的退伍军人事务部贷款机构Veterans United Home Loans预计今年将处理约150笔贷款承接业务，较去年约二十余笔大幅增长。

杰西卡·帕迪纳斯一家今年在马里兰州鲍伊购置四居室时，承接了利率仅略高于3%的Veterans United贷款。她通过房源信息得知可承接贷款，且因其退伍军人身份使流程更为顺畅。

由于原房主未偿还太多贷款余额，无需申请第二笔贷款。她估算低利率每年可节省约1万美元。

“这真是个意外之喜，“她表示，“节省的资金肯定能派上大用场。”

联系记者本·艾森请致信[email protected]

本文发表于2023年9月14日印刷版，标题为《7%高利率时代的3%房贷？初创公司发现商机》