住房能承受多高的利率？——《华尔街日报》

一代人以来最高的抵押贷款利率本应重创美国的住宅建筑行业。

然而目前，高利率反而在助力该行业——成为美国经济中的一个亮点。

另一个反常现象是，许多美国人最有价值的资产——他们的住宅——价值保持得相当好。不过，虽然流入住宅建筑商金库的数十亿美元是实实在在的，但如果更多人能够出售房屋，美国家庭资产负债表上数万亿美元的房屋净值可能会受到冲击。

周三，美国商务部报告称，经季节性因素调整后，7月份新屋销量折合成年率为71.4万套，6月份为68.4万套，去年7月份为54.3万套。这仍远低于2020年8月购房热潮时的103万套，但快于疫情前的2019年，当年新屋销量为68.3万套。

这一切都发生在借贷成本飙升之际。同样在周三，抵押贷款银行家协会报告称，上周30年期固定抵押贷款的平均利率达到7.31%，为2000年12月以来的最高水平。去年同期可比周的平均利率为5.65%，两年前利率在3%左右。

新屋销售回升的一个原因可能是买家已经有点习惯看到更高的利率。30年期抵押贷款利率在去年秋天曾有一段时间高于7%，今年平均约为6.7%。

另一个原因是，由于当前房主支付的利率远低于现行水平，他们不愿轻易搬家。这严重影响了二手房（即现有住宅）的销售供应。周三全美房地产经纪人协会报告显示，上月仅有98万套待售独户现房，创下自1982年有记录以来7月份（通常为全年房屋挂牌高峰期）的最低库存量。房源短缺支撑了房价：7月现房销售均价达406,700美元，高于去年同期的399,000美元。

现房供应不足的连锁反应是推高新房需求。即便近期利率攀升，这一趋势仍在延续。托尔兄弟公司周三在讨论截至7月31日的财季业绩时表示，随着夏季售房季结束，往年8月需求较7月出现的季节性下滑，今年幅度远小于往常。

“转售库存减少造成的供需失衡，加剧了过去15年持续住房建设不足的影响，”托尔兄弟首席执行官道格拉斯·耶利指出，“早在转售库存下降前，美国就存在300万至600万套住房的结构性短缺。”

新房需求上升，而供应不足支撑了房价。图片来源：Wayne Parry/Associated Press显然，抵押贷款利率达到某个水平时，至少会暂时抑制新房销售。即使有能力支付，许多潜在买家也可能对8%的30年期抵押贷款望而却步——至少在他们习惯之前是这样。

由于高利率，许多现有房主实际上被锁定在当前房屋中，这也不是一件好事。他们不仅无法随着财富增长搬进更好的房子，而且更难为了新机会搬家，比如搬到另一个州从事更高薪的工作。如果利率持续上升，还可能损害房价，降低许多美国人最重要的资产价值。

如果利率更低，住房和经济会更强劲。但迄今为止，它们经受住了如此高的利率，这仍然值得关注。

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更正与补充美国商务部报告称，经季节性调整后，7月份新房销售年率为714,000套。本文早期版本错误地漏掉了一个数字，称该数字为714,00。（更正于8月23日）

刊登于2023年8月24日的印刷版，标题为“住房能承受多高的利率？”。