富裕的借款人不再享受最优房贷利率，美联储难辞其咎——《华尔街日报》

希拉·史密斯原计划申请约75万美元的抵押贷款，用于今年早些时候在亚利桑那州塞多纳购买投资房产。贷款方——一家地区性银行最初提供约5%的起始利率，远低于市场通行利率。

随后该银行突然终止了这项优惠。史密斯拒绝支付更高利息，最终用现金购买了一套更便宜的房子。

“这让我无法承受更高价位的房产，“她表示。

银行正在收紧被称为"巨额抵押贷款"的大额住房贷款审批，这类贷款传统上被视为吸引富裕客户的低风险方式。过去一年美联储激进加息和一系列银行倒闭事件削弱了银行的放贷意愿。如今富裕购房者不再能获得他们期待的特殊待遇和优惠利率。

各类抵押贷款借款人都面临利率攀升，30年期固定利率抵押贷款平均利率上周突破7%。但通常超过726,200美元的巨额贷款利率上涨更快。

巨额贷款通常比常规规模贷款利率更低，但近几个月出现倒挂。根据抵押贷款数据与技术公司Black Knight数据，上周五巨额贷款市场利率为7.44%，而普通小额贷款为7.20%。美国抵押贷款银行协会表示，巨额贷款供应量已连续三个月下降。

富裕阶层远未陷入困境。但他们的工资增速已低于低收入家庭。美国银行研究院数据显示，他们申领失业救济金的速度是低收入家庭的三倍。

富裕阶层的其他借贷成本也在上升。Experian第一季度数据显示，信用评分极高的群体在新车贷款上支付的利率约为两年前的两倍，而深度次级贷款的利率基本持平。

贷款机构还对投资组合担保贷款（富裕借款人偏好的方式）收取更高利率。由于这些利率浮动，目前成本大幅攀升——咨询银行该产品的汤姆·安德森表示，当前利率约为8%，而美联储加息前仅为3%左右。

金融危机后的几年里，银行对发放大额抵押贷款的热情高涨。这些贷款几乎能确保由富裕客户偿还，与那些曾将金融体系推向崩溃边缘的高风险次级贷款形成鲜明对比。

与出售给投资者的小额贷款不同，银行通常将大额抵押贷款保留在资产负债表中。当银行无需为存款支付利息时，3%的30年期固定利率抵押贷款仍能提供合理回报。

硅谷银行因未能妥善应对利率上升于3月倒闭。随后，以向富裕购房者提供超低利率和灵活条款为业务的第一共和国银行也迅速步其后尘。

“这场冲击波在心理上影响了银行高管们，”专门买卖大额抵押贷款的金融公司Redwood Trust首席执行官克里斯·阿贝特表示。

在银行倒闭前，红木信托的大部分业务是从独立抵押贷款经纪人手中购买大额贷款并转售给银行。如今情况逆转：数十家银行正蜂拥向该公司提出请求，希望可能卸下它们的大额贷款。阿巴特表示，银行将更难提供定制化贷款，因为这些贷款必须标准化才能出售给第三方。

上月，美国监管机构提出的新规实际上要求银行为部分抵押贷款预留更多资本金，从而降低了持有这些贷款的利润空间。

摩根大通很可能在收购第一共和银行后，成为第二季度美国最大的大额贷款发放机构，据《抵押贷款金融内幕》数据显示。

摩根大通首席执行官杰米·戴蒙表示，该银行不会采取与已倒闭的第一共和银行相同的策略。“我们不会在账面上堆积大量廉价大额住房贷款，“戴蒙在交易达成当日上午与投资者的电话会议中强调。

公民金融集团近期聘用了数十名前第一共和银行职员，作为吸引高净值客户战略的一部分。但公民银行消费者业务主管布伦丹·考夫林指出，这些新员工将不再拥有一个关键武器：深度折扣的抵押贷款。

这种收缩态势正迫使许多富裕购房者重新评估融资方案，甚至调整购房选择。

塞多纳的购房者史密斯表示，她购入的廉价房屋需要修缮，计划在出租前进行装修改造。作为爱达荷州博伊西市的房地产经纪人，她通过抵押自住房产获得信贷额度，从而筹措了购房资金。

哥伦比亚银行系统原本提供她想要的浮动利率巨额贷款，但该行表示其重点是建立客户关系，因此"巨额抵押贷款主要面向现有客户”。

芝加哥市场营销经理克里斯汀·约翰逊正与四口之家寻找带后院的房子。他们想为首付100万美元的房产支付20%首付款并申请巨额贷款。但如果支付30%首付选择符合政府担保标准的常规抵押贷款（行业术语指可出售给政府支持投资者的贷款），利率会更低。

他们考虑通过出售现居公寓和抵押退休账户来筹措额外资金。由于尚未有报价被接受，目前还无需做出决定。

“利率水平将决定我们的选择，“她表示。

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本文发表于2023年8月21日印刷版，标题为《富裕借款人失去优惠待遇》。