租金管制在宪法上站不住脚——《华尔街日报》

租金管制是否符合宪法？从判例法来看，答案似乎是肯定的。正如大法官瑟古德·马歇尔在洛雷托诉曼哈顿有线电视公司案（1982年）中所言，最高法院"一贯确认各州拥有广泛权力来规范住房条件，尤其是房东与租户的关系"。

但大法官们也承认，相关法规必须"恰当"，且"如果监管过度，将被视为需要补偿的征收行为"，正如大法官奥利弗·温德尔·霍姆斯在宾夕法尼亚煤炭公司诉马洪案（1922年）中所写。纽约州2019年通过的《住房稳定与租户保护法》对纽约市租金稳定制度的修订，使其面临合宪性挑战。

纽约《租金稳定法》最初于1969年颁布，强制要求部分城市房东以远低于市场水平的租金接受事实上的永久租约。但在2019年前，房东在特定条件下可退出租金稳定计划。2019年法律取消了这些例外情形。

一群房东提起诉讼但败诉。今年二月，美国第二巡回上诉法院维持初审法院判决，认定即便是2019年修订后的租金稳定政策也不构成第五修正案规定的需补偿的政府征收行为。房东们已向最高法院申请复审此案。

1969年法案颁布后，1974年出台了《紧急租户保护法》，该法允许州政府在宣布住房"紧急状态"时延续租金稳定政策。此后州政府定期发布此类声明，防止租金稳定政策失效，尽管1993年的修正案规定当公寓空置或租户收入与月租金同时超过特定阈值时，房东可免除租金稳定限制。2019年法案实质上废除了这两项解除管制条款及"日落条款"——即未宣布"紧急状态"时租金稳定政策的到期日——从而确保租金稳定政策将永久适用于所有受管辖公寓。

在对该法案前几个版本发起多次未果的法律挑战后，社区住房改善计划诉纽约市案对2019年版本提出质疑。第二巡回法院援引了最高法院1978年审理的宾州中央运输公司诉纽约市案（该案涉及对城市地标保护法的挑战）。宾州中央案要求法院在审查征收索赔时，通过考量多项因素进行"本质上个案化的事实调查"，包括法规对土地所有者的经济影响、法规干预投资者合理预期收益的程度，以及政府行为的性质。第二巡回法院裁定租金稳定政策并非必然对房东造成经济损失，且立法机构的判断应获得广泛尊重。

但这种程式化的判定低估了租金管制带来的经济损害——其他政策已隐晦承认这点。纽约州为那些将部分新建单元设为租金稳定房的住宅建筑开发商提供税收减免。如果政府正在补偿那些自愿提供低于市场价公寓的房产所有者，又怎能拒绝补偿那些被强制执行的业主呢？租金稳定政策造成的征收负担，反而削弱了其宣称的增加经济适用房供应的初衷。拥有租金稳定公寓的业主已开始"囤房"——保持空置以避免被损害商业利益的租客长期占用。

上诉人曾敦促第二巡回法院采用宾州中央运输公司案之外，由安东宁·斯卡利亚大法官提出的更贴合具体情境的标准。斯卡利亚在1988年佩内尔诉圣何塞案的判决书中指出：当旨在解决社会问题的价格管制措施（本案指市场租金给租户造成的困境）施加于与该问题无关的房产所有者时，这种管制等同于征收。该意见仅得到桑德拉·戴·奥康纳大法官附议。

第二巡回法院的判决书在长篇脚注中引用了斯卡利亚提出的标准，最终结论是：“我们拒绝采用最高法院从未采纳的检验标准。“这是正确的做法——上诉法院必须遵循最高法院先例。此次上诉请愿书为法官们提供了重新审视的机会。

斯卡利亚的标准驳斥了这样一种观点，即立法机构对房东-租户关系进行监管的“广泛权力”使此类监管免受严格的宪法审查。他写道：“政府通过房东-租户关系采取行动的事实，并不会神奇地将必须由全体公众支持的普遍公共福利转变为单纯的‘经济监管’，后者可能会不成比例地加重特定个人的负担。”

斯卡利亚进一步指出，“美国政府传统上解决那些无法为私人出售的必需品支付合理价格问题的方式——这个问题是由整个社会造成的——是通过税收从公众中筹集资金，以现金（福利支付）或实物（公共住房、公共补贴住房和食品券）的形式分配给这些人。”

纽约的租金稳定计划本质上是一项公共福利计划。它可能是一个有价值的计划。但它将私有财产用于公共目的。因此，宪法要求其成本由全体公众承担，无论是通过税收优惠还是适用于所有受影响建筑的某种等价补偿。

塔勒尔先生是一名私人执业律师。他曾担任美国第二巡回上诉法院法官乔恩·O·纽曼和美国纽约南区地方法院法官西德尼·H·斯坦的法律助理。

2022年4月28日，纽约发生的一场租户抗议活动。照片：Michael M. Santiago/Getty Images刊登于2023年8月16日印刷版，标题为《租金管制在宪法上存在漏洞》。