《华尔街日报》：那个对邻避主义说“不”的郊区

美国郊区在推进更多住房建设计划时，常因繁文缛节和社区反对而举步维艰。然而，纽约市的一个郊区成功突破了这些障碍，加速了市中心新住宅的建设。

过去八年里，威彻斯特县的新罗谢尔市新增了约2500套公寓单元，而在此之前该市几乎没有任何新增多户住宅供应。这座拥有8.2万人口的城市已批准在距曼哈顿约40分钟车程的新罗谢尔火车站附近，开展30个房地产项目，总计建设6300套公寓单元。

市中心近五分之一的公寓将以低于市场价供应，使该市的经济适用房存量增加近三分之二。官员们表示，将优先考虑获得城市认证的艺术家。

威彻斯特县新罗谢尔市（人口8.2万）过去八年新增约2500套公寓单元。新罗谢尔市正成为克服各种政治、资金和社区障碍的潜在范本——这些障碍使得在郊区建造多户住宅往往成为一项难以完成的任务。

市长、其他市政官员以及主导建设的房地产开发商RXR的高管们加速了分区和环境审查流程。他们还花了一年时间，通过公开听证会、在线论坛和非正式会议与市民沟通，以帮助制定建设计划并赢得当地民众的支持。

“我们有一个可复制的模式，”新罗谢尔市长诺姆·布拉姆森说。

经济学家估计，美国存在数百万套的住房短缺。根据研究纽约大都会区的非营利组织区域规划协会的数据，仅纽约州到2032年就需要新增超过80万套住房。纽约州州长凯西·霍赫尔呼吁纽约的郊区县帮助增加住房供应。

新罗谢尔市长诺姆·布拉姆森。新罗谢尔在2014年选择了RXR公司，市议会在次年批准了他们的新住房单元总体规划。与许多其他城市零散批准公寓楼的新分区不同，新罗谢尔一次性批准了数千套住房。在这一简化流程下，市议会同意放弃对每栋公寓楼进行辩论和提出异议的权力，以换取快速推进。

RXR也在加快开发进程中发挥了作用。这家纽约公司花费了250万美元聘请顾问，并研究该市的土地、环境和基础设施如何能在300英亩的土地上容纳数千套新住房。

市政府官员经常与社区成员会面，听取他们对增加住房是否会加剧公共服务压力的担忧。市政府在市中心附近提供了虚拟现实眼镜，帮助居民直观了解新建筑并提供反馈。官员们还满足了一些直接要求，比如同意作为开发的一部分建造广场，用于举办免费的户外音乐会。

最终，该市的环境审查流程使开发商能够跳过通常阻碍新项目的个别环境影响声明。

“新罗谢尔的秘诀在于制定了全面的发展规划，“区域规划协会住房与社区规划副总裁摩西·盖茨表示，“虽然仍需完成与其他地区相同的所有步骤，但这里可以一次性完成。”

在纽约市及其郊区，公寓楼项目获批往往需要数年时间。而根据新罗谢尔的框架，RXR等参与该项目的开发商仅需90天即可获得批准。在经历了多年几乎没有发放住房建设许可证之后，自2019年以来，官员们已批准了数千套住房单元的许可。

根据区域规划协会数据，到2032年纽约州将需要新增超过80万套住房。RXR已在新罗谢尔投资近10亿美元。该公司正在开发四栋公寓楼和1200多套住宅单元。其中两栋建筑已竣工并开始招租。他们的第二个项目原为市政停车场，现已成为28层高的克林顿公园一号大厦。该大厦于2022年4月开业后出租率达85%。RXR于201年开始招租的首栋大楼目前入住率达93%。

“新罗谢尔制定的规划’让开发商能够排除土地开发授权过程中的猜测和不确定性’，“RXR执行副总裁约瑟夫·格拉齐奥西说，“许多城市需要数年的流程，在新罗谢尔这样的地方会异常快捷和高效。”

目前，包括卡佩利集团和好事达风投在内的九家开发商正在该市进行建设。新罗谢尔市为开发商提供了一套标准的税收减免方案。后续加入的开发商正效仿RXR公司的成功模式，以确保开发进程高效推进。

罗格·沃克、比·沃克夫妇带着年幼的女儿从布朗克斯区搬至新罗谢尔市的两居室公寓。新罗谢尔正吸引着来自纽约市的新居民。2022年6月，在曼哈顿看过狭小公寓后，比和罗格·沃克夫妇带着3岁女儿从布朗克斯搬迁至此。如今他们住在一套崭新的两居室里，配备标准尺寸厨房和俯瞰长岛海峡的落地窗，社区设施包含健身房和儿童游戏室。

“这个空间太棒了，“罗格·沃克说。

并非所有城市都能复制新罗谢尔模式。在美国各地，“邻避主义"已成为住宅开发的主要障碍，获得地方政界对住房开发的支持尤为困难。“这是最难复制的部分，“盖茨表示。

尽管如此，许多新罗谢尔的老业主对市中心蜕变印象深刻——这里曾遍布空置地块与废弃购物中心。

执业律师斯坦利·伯恩斯坦在此居住31年，最初根本不相信新罗谢尔能吸引大型开发项目。如今看到曾经萧条破败的市中心重焕生机，他感到由衷欣喜。

“我原本并不乐观地认为人们会向市中心投资数十亿美元，”他说。“但结果成功了。整个市中心已经焕然一新。”

联系玛吉·伊斯特兰，邮箱：[email protected]

刊登于2023年8月16日印刷版，标题为《纽约市郊简化新住房建设流程》。