华尔街准备低价抄底商业地产——《华尔街日报》
Peter Grant
华尔街公司正在筹集新资金,用于收购办公楼、公寓和其他陷入困境的商业地产,意图以投资者几年前支付价格的一小部分来抢购房产。
Cohen & Steers、高盛、EQT Exeter以及前身为BentallGreenOak的BGO等知名机构,根据监管文件显示,正在筹集数十亿美元资金,瞄准不良资产和其他价值暴跌的房地产。
“过去几周,我一直在说,‘天哪,他们如雨后春笋般冒出来了,’”追踪房地产募资的投资银行公司Robert A. Stanger & Co.的首席执行官凯文·甘农表示。
这些基金试图从几十年来最动荡的商业地产市场中获利。自去年利率飙升以来,高杠杆行业的借贷成本上升,导致地产价值大幅下跌。作为最大板块之一的写字楼市场,也因复工率低迷而遭受重创,空置率飙升。公寓楼曾是投资者的避风港,如今随着业主试图以更高利率再融资,显得岌岌可危。购物中心业主则面临价值急剧缩水,部分在过去几年跌幅超过70%。
直到最近,商业地产销售一直停滞不前,因为大多数卖家不愿将价格降至买家要求的水平。但现在,一小部分但数量在增加的写字楼业主开始妥协,抛售不良资产。
这次投降标志着商业地产动荡进入新阶段,更多陷入困境的业主选择将物业交还贷方或接受现实报价,而非寄望于最终复苏。这波融资潮是销售活动预计将升温的最新迹象,因为越来越多的卖家在价格上让步。
最近的例子中,旧金山市中心一栋办公大楼的业主以4100万美元将物业抛售给开发商Presidio Bay。卖家Clarion Partners于2014年以1.07亿美元购入该物业。
虽然最明显的困境出现在办公领域,但许多持有浮动利率债务的业主也可能被迫折价出售,因为他们无法以当前更高的利率进行再融资。此外,基金经理预计资产价值将下跌,因为地区性银行在今年的银行倒闭潮压力下,正以折扣价抛售商业地产贷款组合。
“对于能够利用市场疲软的投资者来说,选择性机会正在开始出现,“Cohen & Steers房地产策略主管Rich Hill表示。该公司正寻求通过新设立的非上市房地产投资信托基金筹集超过25亿美元资金。
开发商Presidio Bay以4100万美元购入旧金山一栋办公大楼,而该物业2014年的售价为1.07亿美元。图片来源:Jeff Peters希尔表示,商业地产价值已较去年第三季度的峰值下跌约10%至15%,总跌幅可能达到20%至25%。“必须回溯至(储蓄贷款)危机和全球金融危机时期,才能见到如此大幅的房地产估值下跌,“他说道。
据数据提供商MSCI Real Assets统计,第二季度不良商业地产规模增加了80亿美元,反映出业主违约或贷款机构止赎案例的上升。这是自2020年第二季度以来最大的季度增幅。
虽然多数新基金寻求收购物业,但部分基金正计划向业主提供贷款,填补区域性银行和抵押房地产投资信托业务收缩留下的空白。由于竞争减少,仍在活跃的贷款机构能够收取更高利率,并从借款人处获得更优厚的交易条件。
拥有丰富机构投资者募资经验的景顺房地产,正在为其首个面向零售投资者的房地产信贷基金募集资金。
包括景顺和科恩-斯蒂尔斯在内的许多新基金都将目标对准个人投资者。近年来,特别是随着非交易型房地产投资信托行业的发展(过去七年募集约1000亿美元),中小投资者展现出对房地产投资的巨大热情。
但在去年加息前成立的许多非交易型REITs,正面临要求赎回资金的投资者带来的压力。根据Stanger数据,今年上半年赎回金额超过90亿美元,由于赎回需求激增,许多投资者被迫等待资金到账。
尽管如此,新基金仍将面临来自资金充裕的机构专项基金的激烈竞争。据数据公司Preqin统计,私募股权公司运营的机会型房地产基金目前拥有近1450亿美元的所谓"干火药”(可投资金),较去年底的1200亿美元有所增长。
如果美国经济实现软着陆——即美联储在不引发经济衰退的情况下控制住通胀——那么不良资产投资机会可能根本不会出现。
PJT Park Hill房地产集团联席主管迈克尔·斯塔克表示:“总体而言,市场参与者都在观望形势发展,等待被迫出售资产的卖家出现。“该集团是一家全球咨询及融资代理机构。当债务市场趋于稳定、资产价值更加明晰时,交易量很可能会回升。
记者彼得·格兰特联系方式:[email protected]
本文发表于2023年8月15日印刷版,标题为《华尔街伺机抄底房地产》。