华尔街准备低价抄底商业地产——《华尔街日报》

华尔街公司正在筹集新资金，用于收购办公楼、公寓和其他陷入困境的商业地产，意图以投资者几年前支付价格的一小部分来抢购房产。

Cohen & Steers、高盛、EQT Exeter以及前身为BentallGreenOak的BGO等知名机构，根据监管文件显示，正在筹集数十亿美元资金，瞄准不良资产和其他价值暴跌的房地产。

“过去几周，我一直在说，‘天哪，他们如雨后春笋般冒出来了，’”追踪房地产募资的投资银行公司Robert A. Stanger & Co.的首席执行官凯文·甘农表示。

这些基金试图从几十年来最动荡的商业地产市场中获利。自去年利率飙升以来，高杠杆行业的借贷成本上升，导致地产价值大幅下跌。作为最大板块之一的写字楼市场，也因复工率低迷而遭受重创，空置率飙升。公寓楼曾是投资者的避风港，如今随着业主试图以更高利率再融资，显得岌岌可危。购物中心业主则面临价值急剧缩水，部分在过去几年跌幅超过70%。

直到最近，商业地产销售一直停滞不前，因为大多数卖家不愿将价格降至买家要求的水平。但现在，一小部分但数量在增加的写字楼业主开始妥协，抛售不良资产。

这次投降标志着商业地产动荡进入新阶段，更多陷入困境的业主选择将物业交还贷方或接受现实报价，而非寄望于最终复苏。这波融资潮是销售活动预计将升温的最新迹象，因为越来越多的卖家在价格上让步。

最近的例子中，旧金山市中心一栋办公大楼的业主以4100万美元将物业抛售给开发商Presidio Bay。卖家Clarion Partners于2014年以1.07亿美元购入该物业。

虽然最明显的困境出现在办公领域，但许多持有浮动利率债务的业主也可能被迫折价出售，因为他们无法以当前更高的利率进行再融资。此外，基金经理预计资产价值将下跌，因为地区性银行在今年的银行倒闭潮压力下，正以折扣价抛售商业地产贷款组合。

“对于能够利用市场疲软的投资者来说，选择性机会正在开始出现，“Cohen & Steers房地产策略主管Rich Hill表示。该公司正寻求通过新设立的非上市房地产投资信托基金筹集超过25亿美元资金。

开发商Presidio Bay以4100万美元购入旧金山一栋办公大楼，而该物业2014年的售价为1.07亿美元。图片来源：Jeff Peters希尔表示，商业地产价值已较去年第三季度的峰值下跌约10%至15%，总跌幅可能达到20%至25%。“必须回溯至（储蓄贷款）危机和全球金融危机时期，才能见到如此大幅的房地产估值下跌，“他说道。

据数据提供商MSCI Real Assets统计，第二季度不良商业地产规模增加了80亿美元，反映出业主违约或贷款机构止赎案例的上升。这是自2020年第二季度以来最大的季度增幅。

虽然多数新基金寻求收购物业，但部分基金正计划向业主提供贷款，填补区域性银行和抵押房地产投资信托业务收缩留下的空白。由于竞争减少，仍在活跃的贷款机构能够收取更高利率，并从借款人处获得更优厚的交易条件。

拥有丰富机构投资者募资经验的景顺房地产，正在为其首个面向零售投资者的房地产信贷基金募集资金。

包括景顺和科恩-斯蒂尔斯在内的许多新基金都将目标对准个人投资者。近年来，特别是随着非交易型房地产投资信托行业的发展（过去七年募集约1000亿美元），中小投资者展现出对房地产投资的巨大热情。

但在去年加息前成立的许多非交易型REITs，正面临要求赎回资金的投资者带来的压力。根据Stanger数据，今年上半年赎回金额超过90亿美元，由于赎回需求激增，许多投资者被迫等待资金到账。

尽管如此，新基金仍将面临来自资金充裕的机构专项基金的激烈竞争。据数据公司Preqin统计，私募股权公司运营的机会型房地产基金目前拥有近1450亿美元的所谓"干火药”（可投资金），较去年底的1200亿美元有所增长。

如果美国经济实现软着陆——即美联储在不引发经济衰退的情况下控制住通胀——那么不良资产投资机会可能根本不会出现。

PJT Park Hill房地产集团联席主管迈克尔·斯塔克表示：“总体而言，市场参与者都在观望形势发展，等待被迫出售资产的卖家出现。“该集团是一家全球咨询及融资代理机构。当债务市场趋于稳定、资产价值更加明晰时，交易量很可能会回升。

记者彼得·格兰特联系方式：[email protected]

本文发表于2023年8月15日印刷版，标题为《华尔街伺机抄底房地产》。