《华尔街日报》：卖掉房子赚了一笔？当心接下来可能发生的事

随着房屋价值上涨，业主们通常会对不断增长的资产感到满意。但最新研究指出，房产净值存在一个弊端：业主出售房屋时拥有的净值越多，他们在购买下一套住房时往往支付过高的价格。

一项关于住房资产与溢价支付的研究发现，在购买40万美元的房产时，利用前一套房产出售净值的买家平均会多支付约8000美元（即2%）。该研究的合著者、加州大学洛杉矶分校安德森管理学院经济学家格雷戈尔·舒伯特表示，卖家每获得1美元的资产增值，其在下一套住房购买中就会多支付7.9美分。因此，高净值房产交易往往意味着新购房时更大的溢价幅度。

研究提出了两种主要理论解释这一现象。其一，更高的资产意味着更宽松的资金限制，这类买家可以扩大选房范围，从而可能找到更匹配的房源并愿意支付更高价格。其二，资产充足的买家有能力提高报价（有时确实会这样做），以避免耗费精力去搜集新房屋价值的具体信息，或是吓退其他竞买者。这两种情况都可能导致报价超出必要水平。

为得出这些结论，研究人员分析了Zillow平台1996至2021年共25年的数据。样本家庭平均持有房产6.6年后出售，实现86,244美元的平均资产增值，这导致他们在下一套住房上多支付6,899美元。为判定买家何时出现溢价支付及其幅度，研究人员结合新购房屋所在社区的房价趋势及房产独特属性进行了分析。

研究人员发现，当购房者难以确定某套房产的合理价格时，溢价购买的可能性就会增加。例如，当房屋在社区内独具特色，或当房龄、卧室数量等易观察的数据指标难以准确反映房屋整体价值时。研究者表示，他们通过追踪后续交易数据，观察虚高的购买价格是否能维持长期价值，从而确认了此类溢价现象的存在。

舒伯特指出，单套住宅的溢价交易会产生社区级连锁反应，并推高全国住房成本。研究显示，卖家每从房屋交易中获取1美元净值收益，周边社区平均房价就会在随后六个月内上涨8.9美分。“当更多从其他市场套现的买家集中涌入某城市购房时，目标区域的房价增速往往会加快。“他解释道。

舒伯特建议不愿支付溢价的购房者注意：资金充裕但缺乏耐心进行比价购房流程，往往意味着会为下一套住房多花钱。在价格快速上涨的热门市场，购房者应考虑等待高净值收益买家减少非理性抬价行为的时机。

“若您急于成交，“舒伯特说，“且旧房变现资金充足，提高报价或许能达成交易——但代价是未来高价转售的可能性将降低。”

对于不需要抵押贷款的买家来说，与希望交易快速顺利完成的房屋卖家协商折扣是常见做法。一项引用研究发现，全现金交易比抵押贷款交易平均获得11%的折扣。但舒伯特及其合著者发现，拥有高净值资产的全现金买家正在丧失这一优势。“他们虽然获得了现金支付的净折扣，但随后因高净值溢价支付导致折扣被抵消，“他解释道。

最新研究显示，卖家每获得1美元的资产增值，在下一套房产交易中就会多支付7.9美分。图片来源：蒂芙尼·哈格勒-吉尔德/彭博新闻社德米特里娅·加列戈斯是《华尔街日报》驻纽约编辑，联系邮箱：[email protected]。

本文发表于2023年8月17日印刷版，标题为《卖房赚了大钱？当心接下来的陷阱》。