美国写字楼困境与中国经济放缓冲击新加坡房地产信托市场——《华尔街日报》

新加坡——亚洲最大的房地产投资信托市场之一，正因美国办公楼市场低迷与中国经济放缓而遭受冲击。

由宏利管理的美国办公楼信托基金7月宣布，其投资组合价值在2023年上半年下跌15%导致违反贷款协议后，新加坡730亿美元的上市房地产投资信托市场近期出现震荡。该基金及另外两只专注美国商业地产的信托，过去一年合计市值蒸发逾三分之二。

市场参与者担忧宏利美国REIT的困境只是冰山一角。随着中国宏观经济前景恶化，部分持有中国商业地产的新加坡上市REITs股价今年亦出现下跌。

拥有中国南方购物中心的达润零售信托表示，包括家乐福超市中国运营商在内的部分租户提前终止租约。该信托7月还披露其投资组合价值在2022年出现下降。

据知情人士透露，部分信托经理近期已向新加坡最高金融监管机构——新加坡金融管理局提出放宽杠杆率限制的请求，以获取更多财务灵活性与银行协商贷款条款。新加坡REITs通常需维持45%的资产负债率上限。

新加坡金管局发言人表示正密切监测宏观经济状况并与行业保持定期沟通。该发言人补充说明，若信托因物业价值下跌而超出杠杆限制，将不被视为违规行为。

过去二十年里，新加坡吸引了数十个房地产信托基金上市，已成为除日本外亚洲最大的房地产投资信托基金市场。这些基金合计占新加坡股市总市值的12%。近期美国房地产估值和股价的下跌正在考验市场的韧性。大多数专注于中国的房地产投资信托基金尚未报告此类下跌，但分析师表示，令人担忧的是中国复苏乏力的影响将开始影响一些信托基金持有的商场和工业园区的入住率及其估值。

大信零售信托表示，包括中国超市连锁家乐福运营商在内的一些租户已提前终止租约。照片：Cfoto/Zuma Press“市场上有一种紧张感，”RHB新加坡银行房地产投资信托基金分析师Vijay Natarajan表示。他说，有很多因素促成了这一点，包括利率迅速上升以及疫情对海外房地产的影响。他补充说，这些事态发展对新加坡以国际为重点的房地产投资信托基金产生了不成比例的影响，因为它们往往投资组合规模较小且多元化程度较低。

在美国，许多办公室工作人员抵制重返工作场所，导致公司重新考虑他们需要的办公空间数量。这反过来又导致办公房地产投资信托基金和办公房东股票的估值降低。

宏利美国房地产投资信托（Manulife U.S. REIT）在洛杉矶、亚特兰大和华盛顿特区等美国主要城市或其附近拥有建筑。

该信托近期对其投资组合进行了独立估值，管理层惊讶地发现其价值下降了2.8亿美元，至16.3亿美元。

该信托位于白宫一个街区外的1750 Pennsylvania Avenue大楼，以美国政府为主要租户，其估值从2022年底的1.56亿美元降至1.24亿美元。

例如，根据仲量联行（Jones Lang LaSalle）旗下部门提供的估值，位于新泽西州锡考克斯500 Plaza Drive的11层办公楼在6月底的价值为6700万美元，较六个月前下降了27%。仅7英里外，位于泽西城10 Exchange Place的办公楼估值为2.58亿美元，较2022年底下降了11%。

新泽西州泽西城Exchange Place的景观图片来源：timothy a. clary/法新社/盖蒂图片社整体价值的损失，加上利率急剧上升导致借款成本增加，使得该信托违反了其中一项财务契约。宏利美国房地产投资信托上半年未进行现金分配。该公司周一表示，其管理层已支付款项以略微降低杠杆率，并正在与贷款方商讨豁免违反契约的事宜。该公司还可能出售亚特兰大的Phipps Tower办公楼，以增强流动性。

该房地产投资信托基金(REIT)的股价周一进一步下跌。过去一个月里，其市值已缩水近半。宏利美国房地产投资信托基金副首席执行官Caroline Fong表示，该信托基金也在考虑向第三方出售其他资产。

鉴于上半年估值大幅下跌，星展银行分析师表示，可能需要该信托基金发起人的财务支持来帮助解决问题。他们表示，这可能以股权注入或资产出售的形式进行。

新加坡其他专注于美国和中国的房地产投资信托基金最近公布了收益，但未对其房产进行外部估值以进行年中披露。许多公司只在全年业绩中这样做。

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本文发表于2023年8月16日的印刷版，标题为《美国和中国的困境打击了新加坡房地产投资信托基金市场》。