旧金山能否从“厄运循环”中自救？——《华尔街日报》

当地官员正竭尽所能维持旧金山日渐萧条的中心城区运转，包括雇用退休的非武装警察来留意潜在问题。

其中一位是迈克·布朗，他曾是旧金山警员，从业30年，如今作为"社区大使"团队的一员在市中心巡逻。这些身着蓝衫的使者旨在帮助通勤者和购物者在旧金山中心商业购物区及周边获得更多安全感。该区域许多地方普遍存在无家可归者、吸毒现象，以及商店行窃、汽车盗窃等非暴力犯罪。

当最近一名明显精神异常的男子冲撞他时，布朗并未采取行动。“你能怎么办？“这位60岁的老人说，“你没法跟疯子计较。”

2010年代旧金山中心城区的繁荣很大程度上得益于科技行业的发展。但疫情期间这些员工轻松转向远程办公，大多数人再未全职回归办公室。去年在成本削减压力下，Meta平台和赛富时等科技巨头纷纷裁员，并缩减了在该市的办公场地。如今市中心许多办公大楼的楼层空置。

这些变化与多年来在旧金山持续发酵的一系列交织问题相叠加：高昂的住房成本、街头无家可归现象、猖獗的财产犯罪、芬太尼危机，以及疫情以来公共交通客流量的急剧下降。

“我感到不安全，到处是游荡的流浪汉和垃圾，”63岁的桑德拉·布里利说。这位长期居住在市区的居民过去常去市中心，但过去五年里基本不去了。

退休的旧金山警察局警官迈克尔·布朗（左）和迈克·莫兰（右）在担任安全大使轮班期间离开梅西百货。2023年5月11日，无家可归者睡在美国音乐学院剧院门口。无家可归和吸毒现象在市中心及周边仍然普遍。图片来源：贾斯汀·沙利文/盖蒂图片社旧金山市中心的经济健康状况现在落后于几乎所有其他主要城市中心。根据商业房地产公司高力国际的数据，其25.7%的办公室空置率比美国16.4%的空置率高出近10个百分点。湾区捷运列车前往市中心的乘客量是其2019年水平的三分之一。

诺德斯特龙和香蕉共和国等零售商在过去几个月宣布将关闭他们在旧金山市中心的门店。位于市中心的该市最大购物中心的所有者正将其交还给贷款方，而不是继续偿还债务。

旧金山的其他地区正从疫情低迷中更快复苏，餐馆满座，商店拥挤。但长期以来，市中心一直是这座拥有80.8万人口城市的经济引擎，创造了当地四分之三的国内生产总值。

市政府官员表示，社区大使项目并非解决市中心困境的终极方案，而是旨在防止该区域进一步恶化、陷入经济学家所称"厄运循环"的若干应急措施之一。

城市厄运循环通常始于核心产业遭受冲击，例如1970年代底特律制造业岗位流失。税收减少导致公共服务萎缩，企业倒闭，混乱滋生。居民外迁，通勤者和消费者避而远之，形成恶性循环。

经济学家对旧金山市中心陷入厄运循环的可能性及时间点判断不一，但普遍认同必须实施重大变革才能恢复该区域活力。

“旧金山是我最担忧的城市之一，“纽约大学斯特恩商学院副教授阿尔皮特·古普塔表示，他专门研究城市厄运循环现象，“触发条件已经具备。”

独特的脆弱性

经济学家指出，旧金山在疫情中暴露的脆弱性远超多数城市。过去几十年就业持续增长却未匹配相应住房供给，劳动者面临两难选择：支付高昂住房成本，或忍受长途通勤。

疫情改变了这一局面。许多从业者发现无需定居旧金山或忍受其城市病也能工作。2020至2022年间该市人口骤降7.5%，降幅居全美5万人以上城市之首。

世邦魏理仕数据显示，旧金山科技企业目前占据市中心76%的转租空间。CoStar数据显示，疫情期间Salesforce削减了超60%的市中心办公面积，Meta则缩减了36%。

金融区现状

上班族未能全面返岗在市中心引发连锁反应。

杰克修鞋店老板塞特拉克·索格莫尼安表示，这家位于地铁出口前的店铺曾见证通勤大军川流不息，如今业务量仅恢复至疫情前的40%。该店全职员工从三名缩减至一人。

“只有游客到来时生意才稍有好转，“索格莫尼安说，“老主顾们都不见踪影了。”

尽管全市就业岗位整体增加，但市中心经济疲软导致税收受挫。主计长办公室预测本财年税收增幅仅0.6%，下财年为3.3%，远低于2018-19财年近20%及前一财年7.9%的增长率。

无家可归者与吸毒现象仍肆虐市中心及周边区域。因保障性住房长期短缺及联邦法院禁止强制驱离的禁令，安置工作进展缓慢。

警方与社区大使在联合广场购物区布防最密，商户反映偷窃与骚扰行为因此减少。

但上班族仍抱怨街头及地铁站频发手机盗窃等案件。毗邻购物区的田德隆区更存在露天毒品市场。

尽管凶杀案发生率低于同类城市，但财产犯罪率居高不下。涵盖市中心的中央警区数据显示：2021年砸车盗窃激增171%，2022年微升2%，2023上半年同比增3%；截至六月，入室盗窃案同比上涨14%。

“契约是这样的：你们提供一个安全的营商环境，我来提供税收收入，”前科技从业者、现就职于非营利组织GrowSF的史蒂文·巴斯表示，“如果我们无法保障商业安全，我不知道企业是否会回归。”

金融区的Wayfare酒馆。市场街上的一家关闭店铺。### 人工智能的希望

部分人押注人工智能公司将通过推动该地区下一轮科技繁荣，帮助旧金山市区避免陷入"厄运循环”。

包括ChatGPT开发商OpenAI在内的多家顶级AI企业总部均设于此。OpenAI近期入驻了教会区6万平方英尺的办公空间，另一家AI公司Hive则转租了市中心大楼的三层空间。

“在全球其他任何地方，你都无法获得建设AI初创企业所需的发展速度和规模，”专注人工智能领域的彭博贝塔投资人安珀·杨表示。

世邦魏理仕数据显示，在今年第二季度旧金山450万平方英尺的办公空间租赁或续约需求中，AI企业占比近18%。

但高力国际指出，AI行业仍需数年发展才能培育出足以显著改善旧金山写字楼市场（目前空置面积约2500万平方英尺）的大型企业。

“即便有500家初创企业，也无法等同于爱彼迎、Dropbox、Facebook或谷歌这样拥有成千上万员工的大公司入驻，”活跃于市政事务的企业家比拉尔·马哈茂德表示。

他正积极推动在大学城区建立新校区，部分原因是他不希望旧金山像过去依赖互联网公司那样，过度倚重单一产业获取财政收入。

市政官员提出的另一项构想是通过商业空间住宅化来激活旧金山市中心活力。该市已通过立法简化办公楼改建住宅的审批流程。

滨水区改造

旧金山规划局局长里奇·希利斯透露，市中心约500万平方英尺的办公地产（不到当前空置总量的五分之一）可改造为公寓或产权公寓。

Singular建筑公司首席执行官杰夫·盖拉尔迪尼表示，作为首批改造项目之一，他们计划今年秋季启动将一栋1908年历史建筑的五层办公楼改建为40套公寓的工程。

但盖拉尔迪尼理解潜在住户的顾虑。他最近在旧金山外围社区一家咖啡店目睹了男子往背包塞偷盗商品的场景，直言“这种现象令人作呕”。

“从萧条到繁荣”计划

在乔治·弗洛伊德事件引发的抗议及疫情后，许多城市因警员退休潮和招募困难面临警力短缺，但旧金山27%的警力缺口尤为严峻。

伦敦·布里德市长已追加2500万美元警力加班预算，试图弥补警力编制2182人却短缺599名的缺口。

布里德在接受采访时表示市中心正在改善，街道更加整洁，她希望尽快让更多人在此工作消费。“空置焕新"计划正尝试将食品加工或艺术等主题相近的商户引入空置店面。

“我们必须优先保障公共安全，其次要重振旧金山商业，“这位民主党籍市长表示。

她指出社区大使项目正在填补当前空缺：“我希望让具备执法专业知识的人成为街头的耳目。”

该项目2020年启动时仅有包括布朗尼在内的8名前警官，如今全市已部署74名配备警用对讲机的社区大使。

两年前，布朗尼与搭档迈克·莫兰在联合广场发现四名少年袭击老年夫妇并抢走财物后沿街逃窜。他们通过对讲机报案后，四名嫌犯中三人十分钟内即被制服警员逮捕。

“常规警力绝不可能如此快速响应，“65岁的退休警长莫兰说。

旧金山计划年底前再招募25名社区大使，同时继续扩招警员。

“这能彻底解决问题吗？我认为不能，“负责该分队的中士威尔·埃利夫表示，“警局将其视为整体解决方案的组成部分。”

“我爱旧金山”

今年旧金山经济最令人鼓舞的迹象之一来自旅游业。官方预测今年游客量将达到2390万人次，高于2022年的2190万。旧金山酒店委员会主席亚历克斯·巴斯蒂安表示，虽然这一数字仍低于2019年2500万人次的峰值，但酒店入住率已从疫情期间8%的低点回升至60%。疫情前酒店入住率为80%。

拥有115年历史的市中心餐厅John’s Grill老板约翰·康斯坦表示，今年营收有望较2019年增长20%。他将其归功于旅游业复苏和企业消费增加。“公司们又开始商务宴请了，“康斯坦说。

房地产经纪人指出，写字楼需求也出现回升迹象，过去一季度有意租赁的潜在租户数量激增。上班族们表示，过去几个月办公楼周边街道似乎变得更整洁了。

游客在旧金山联合广场拍照留念。鲍威尔街上停靠的缆车。许多市政官员强调，旧金山曾成功走出2000年互联网泡沫破裂和1906年大地震等多次低谷。

但若没有更多人重返市中心工作和消费，该地区仍可能陷入"厄运循环”。

市主计长办公室7月月度报告显示，尽管城市其他区域增长强劲，市中心写字楼市场仍未见复苏迹象。报告称该区域租金、到岗率和公共交通客流量均基本持平。

一群当地慈善家正在尝试一种新策略：广告宣传。

他们发起了一项新的城市自豪感运动，模仿“我爱纽约”的模式，但旨在留住现有企业、吸引新企业，并改变关于这座城市的负面叙述。该运动将包括在旧金山各处、商店和公交车站的广告和实体展示。

“过去，旧金山在经济和文化上对自身地位有些傲慢，”参与该项目的商业房地产开发商丹·金斯利说，“自我宣传做得不够，这需要改变。”

彼得·格兰特和祖莎·埃林森对本文有贡献。

写信给吉姆·卡尔顿，邮箱：[email protected]，以及凯瑟琳·宾德利，邮箱：[email protected]

刊登于2023年8月14日的印刷版，标题为《旧金山能否避免厄运循环？》。