中国购房者正静待楼市低迷期结束——《华尔街日报》

不断加剧的房地产低迷正使政策制定者重振经济增长的努力复杂化。图片来源：Cfoto/DDP/Zuma Press在今年早些时候出现短暂的销售反弹后，中国房地产市场再次陷入严重低迷，开发商面临更多现金流问题，中国有关部门正尝试采取更多措施重振住房需求。

潜在购房者预计房价会下跌，认为如果持币等待，会有更划算的交易出现。

中国的房地产经纪人和经济学家表示，住房销售再次下滑，因为中国民众开始期待地方政府提供更多购房补贴、开发商降价以及银行提供更便宜的抵押贷款。

这使情况变得更糟，因为房地产开发商迫切需要出售更多房屋以获取现金，避免债务违约。碧桂园是中国目前规模最大的未爆雷开发商，该公司上周表示，在公寓销售连续四个月下滑后，该公司面临流动性问题。该公司的财务困境给房地产市场带来了新的震动，可能会进一步推迟市场复苏。

中国一家国有开发商的销售经理严松生（音）谈到他的客户时说：“不是他们不想买房。他们有购买需求，只是在等待。”

不断加剧的房地产低迷正使北京政策制定者重振经济增长的努力复杂化。中国已经在应对青年失业率高企、出口下滑和通货紧缩环境的问题。信用评级公司穆迪投资者服务公司在上周五的一份报告中表示：“购房者对该行业日益增长的厌恶情绪，也可能削弱政府为稳定房地产销售而采取的任何潜在支持措施的效果。”

中国房地产市场已持续下行两年。据私营行业追踪机构中国房地产信息集团的数据，上个月，中国100家最大房地产开发商的新房销售额相当于490亿美元，为三年来最低月度总额。销售额较6月份和去年同期下降了三分之一，较2021年7月的总额下降了59%。

7月通常是中国新房销售较慢的月份，因为开发商往往试图提振6月的销售，以报告更好的上半年业绩。6月，东部城市杭州的一家开发商承诺，如果人们购买面积超过1000平方英尺的房屋，将赠送2.2磅黄金——价值约7万美元。

最新降幅之大仍令人意外。碧桂园7月的合约销售额较去年同期骤降60%，降幅远大于过去几个月。

常驻中国南部广东省珠海市的Yan表示，尽管他的公司对所售房产提供了更大的折扣，但他的团队7月的销售额不到上半年月均销售额的四分之一。

经济学家表示，购房者的观望态度令人担忧，因为这可能延长房地产市场的复苏时间，进而影响中国经济的恢复。中国还陷入了通货紧缩，如果消费者价格持续下跌导致人们预期各类商品价格将进一步下降，可能会造成严重损害。

为吸引购房者，房地产开发商一直在提供免费停车位和家用电器等优惠。房产中介表示，这培养了人们对免费赠品的期待，一旦优惠取消，销量就会下滑。

中国商业银行也大幅下调了住房贷款利率，目前平均房贷利率已低于中国五年期贷款市场报价利率（LPR）——这一基准通常用于锚定长期债务利率。过去两年间，这一全国性基准利率已多次下调。

过去几个月，中国70个大中城市的新房和二手房均价均出现下跌，政策制定者也更加明确表态需要支持房地产市场。

去年底，当局叫停了导致数十家开发商债务违约的去杠杆运动，并出台措施刺激需求，通过充足融资支持存活下来的开发商。

这些政策，加上中国疫情后重新开放和被压抑的购房需求，使得2023年前几个月住房销售有所回升——这对开发商及股债投资者而言是令人欣慰的缓解。

4月起房地产市场再度走弱。法国兴业银行中国经济学家姚炜表示，随着房价下跌，越来越多人开始意识到房地产市场仍存在严重问题。

“结合整体经济复苏乏力，人们对收入和就业的预期与前景降低，大家变得更现实了，所有这些担忧可能在七月份集中爆发。”她表示。

七月底，中国最高决策机构中央政治局会议提出适时调整房地产政策，并多年来首次未提及"房住不炒"的长期定位。全国各城市迅速响应，推出购房现金补贴、税费减免、提高银行贷款额度限制、取消限购等举措。

摩根士丹利中国首席经济学家邢自强估算，中国年住房需求约900-1000万套，而2021年峰值时（含投机性购房）达1400万套。他表示今年销售速度已低于正常化需求水平。

仲量联行大中华区首席经济学家庞溟指出，在楼市企稳前购房者缺乏行动动力。“市场越下行，信心越受挫；信心越不足，购房意愿就越低。”

安徽合肥24岁的房产经纪人王涛表示，多数客户都在等待市场风向标。“他们说现在价格不稳，看不清涨跌，所以宁愿持币观望以应对变局。”

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刊登于2023年8月14日印刷版，标题为《中国购房者静待市场低迷期结束》。