抵押贷款REITs的新增贷款已枯竭 - 《华尔街日报》

商业房地产贷款领域的一些巨头几乎已完全关闭了资金闸门。

黑石抵押信托和KKR房地产金融信托作为最大的抵押房地产投资信托公司之二，已停止向任何新借款人发放贷款。据公司披露，虽然这些机构仍为现有贷款提供相关融资服务，但在今年上半年未发起任何新贷款。喜达屋房产信托作为该领域另一家贷款机构，证券备案文件显示其近几个季度大幅降低了新增贷款的意愿。

KBW分析师杰德·拉赫马尼指出，抵押型REITs（与侧重产权投资的REITs不同，其通过向业主放贷而非直接购买开发地产）通常每季度平均发放约100亿美元贷款。

但近期"几乎无人发放新贷款"，他表示。

抵押型REITs正收缩业务以在数十年来最动荡的商业地产市场中保护资产负债表。由于利率攀升导致众多借款人再融资困难，加之许多物业（尤其是办公楼）空置率持续走高，所有贷款机构的违约率都在上升。

它们的停贷行为清晰表明了信贷紧缩的严峻程度。

抵押贷款银行家协会数据显示，今年商业及多户住宅抵押贷款总额预计将降至5040亿美元，较2022年下降38%。

其他大型贷款机构，如小型及区域性银行和商业抵押贷款支持证券发行方，也已大幅缩减新贷款发放。这使得许多商业地产所有者面临债务到期再融资困境，增加了更多业主违约并可能失去房产的风险。

房地产分析公司Green Street表示，资金短缺正迫使部分业主通过增资来续期到期贷款。“若无法完成增资，可能导致强制出售，进而引发房地产价格进一步下跌，“该公司在上月报告中指出。

地产所有者的融资机会正在快速萎缩。Canyon Partners、Tavros与开发商Sam Charney组成的纽约合资企业去年曾与10家潜在贷款机构洽谈，拟为布鲁克林Gowanus区一栋260套公寓楼项目融资。

开发商为在建项目获取融资正面临更严峻挑战。图片来源：Fogarty Finger与ShimmerCharney表示，随着商业地产市场恶化，其中5家贷款机构今年退出。该开发合资企业本月宣布已从保险公司MassMutual子公司Barings获得1.199亿美元贷款。

“我们最终完成了融资，“Charney说，“但过程比预期更艰难，经济条款也与我们的期望有所出入。”

多数抵押贷款REIT并未陷入财务危机。它们仍能进入信贷市场，且未面临流动性问题。虽然去年股价暴跌，但随着对经济衰退的担忧缓解以及这些公司强化了资产负债表，股价已开始回升。

但由于利率飙升导致股价跌幅过大，许多REIT无法发行新股。若贷款组合质量恶化到特定程度（经济衰退时可能发生），抵押贷款REIT还可能面临银行的资本追缴要求。

“我不像其他人那样乐观地认为我们能避免衰退，“喜达屋首席执行官巴里·斯特恩利希特在上周财报电话会上表示，“因此我们选择保持相当保守的策略。”

抵押贷款REIT还必须将大部分收入作为股息分配。这使它们在经济衰退时极为脆弱。只要存在衰退可能，许多REIT都选择囤积资本。

由于部分借款人难以再融资或面临现金流萎缩（如办公场所使用率低迷等问题），这些REIT还需应对投资组合中不断涌现的问题贷款。分析师称，包括黑石、喜达屋和KKR在内的大多数抵押贷款REIT都在增加损失准备金，这同样给公司财务带来压力。

商业地产贷款量下降的部分原因是投资者减少房产购买和借贷。据MSCI房地产数据公司统计，今年第二季度商业地产交易额仅836亿美元，较2022年同期下降63%。

由于在低利率时期获得贷款的借款人希望避免当前高利率带来的成本，再融资活动也大幅减少。“如果你是一名借款人，你会竭尽所能延长现有贷款期限，“数据公司Trepp的董事总经理马修·安德森表示。

如今，包括保险公司和一些非银行贷款机构在内的剩余市场放贷方实际上已独占了这个领域。

“银行和抵押贷款REITs的流动性处于我们长期未见的最低水平，“CIM集团联合创始人兼负责人阿维·谢梅什表示。该集团拥有125亿美元资产管理规模的活跃借贷业务，“我们可以精挑细选，现在能从（信用评级更高的）借款人那里获得更优惠的条款。”

抵押贷款REITs有充分理由关注保持强劲的资产负债表。在全球金融危机期间，许多公司因抵押品（包括住房贷款和高风险商业地产贷款）价值暴跌触发保证金追缴而倒闭。

KBW的拉赫马尼指出，全球金融危机后成立的抵押贷款REITs采取了不同策略——它们降低了杠杆率，更专注于大额贷款。

“现在它们正面临压力测试，“他表示，“虽然不愿为追求几笔高回报贷款而牺牲流动性，但这种保守策略也让公司面临风险。”

不过，一旦经济衰退担忧缓解且利率下降，部分抵押贷款REITs显然渴望利用当前市场重启新贷款。黑石抵押信托首席执行官凯蒂·基南在上月财报电话会上表示，保守的资产负债表使其能"维持资金储备以把握"未来机遇。

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刊登于2023年8月9日印刷版，标题为《抵押贷款REITs的新贷款已枯竭》。