《华尔街日报》：房地产避风港变险境，约1万亿美元债务即将到期

长期以来被视为房地产避风港的公寓楼，正成为饱受困扰的商业地产领域中的下一个主要问题点。

多年来，投资者被稳定上涨的租金和超额回报前景所吸引，推高了多户住宅楼的价格。许多人背负了过多债务，期望能通过提高租金快速偿还。

与受远程办公及电子商务冲击严重的写字楼和商场不同，出租公寓空置率较低。该行业的核心问题并非需求不足——自2020年以来租金已大幅上涨——而是利率问题。

去年债务成本的突然飙升，如今可能让全美众多多户住宅业主血本无归。数据公司CoStar显示，截至6月的年度公寓楼价值下跌14%，而前一年涨幅达25%。这一跌幅与写字楼价值下降幅度基本持平。

许多公寓楼投资者背负过高债务，原以为能通过快速涨租偿还。图片来源：David Paul Morris/彭博新闻多户住宅抵押贷款违约率虽低但持续上升。借贷成本翻倍、租金增长放缓及建筑开支上涨形成三重压力。数据提供商Trepp今年早些时候指出，某类出租公寓债务在面临违约风险的商业抵押贷款中占比显著。

资深房地产金融从业者、黑石集团地产债务业务创始成员之一、前麦克房地产信贷策略管理合伙人彼得·索托洛夫表示，公寓房东正面临"氢弹级危机"。抵押贷款银行家协会数据显示，过去十年未偿还的多户住宅抵押贷款增长逾一倍，达到约2万亿美元。Trepp数据公司指出，这几乎是写字楼债务规模的两倍。该机构补充称，2023至2027年间将有9807亿美元多户住宅债务到期。

“所有人都在关注写字楼市场，“索托洛夫说。他补充道，公寓违约风险"是个被严重低估的重大问题”。

洛杉矶、休斯顿和旧金山的多户住宅业主已出现数千套公寓的贷款违约。全球最大另类资产管理公司黑石集团正对涉及曼哈顿11栋公寓楼的抵押贷款进行特殊服务处理（据知情人士透露）。黑石发言人表示这些物业存在特殊问题，且"不能反映我们整体租赁住房投资组合的良好表现”。

公寓楼素来被视为低风险的商业地产投资。即便在2008-2009年住房市场崩盘的金融危机期间，这类资产也表现相对稳健。人们始终需要住所，危机时期原业主会大量涌入租赁市场。

通货膨胀还使得房东能够以高于平常的幅度提高租金，从而推升了其房产价值。根据租房网站Apartment List的数据，2021年至2022年间的18个月内，要价租金上涨了25%。

对许多投资者而言，这些因素为支付高昂价格提供了合理依据。公寓楼业主通常从债券市场借入超过房产价值80%的资金。大多数公寓贷款是固定利率的长期抵押贷款。然而疫情期间，投资者们更多选择了短期浮动利率贷款。

这些投资者中许多人激进地提高租金，押注一旦房产产生更高租金收入后，就能以更高估值出售房产或对债务进行再融资。

但几乎没人预料到利率会如此快速上升，导致房产价值下跌，迫使业主以更高利率进行再融资。作为关键融资来源的地区银行如今大幅收缩贷款，使得抵押贷款再融资更加困难。美国许多城市的租金增速已急剧放缓，同时通货膨胀和不断上涨的保险费又推高了房产运营成本。

一批新兴的私营房地产公司——主要通过浮动利率债务和小投资者现金融资——已在多户住宅市场成为更强大的竞争者。其中部分公司基于对未来数年租金大幅上涨的乐观预期支付了更高价格。如今，它们正面临财务目标难以实现的困境。

总部位于洛杉矶的Tides Equities自2016年以来收购了价值超65亿美元的租赁房产，主要是西南部城市的中低收入公寓楼。评级机构报告显示，2021年该公司曾预计达拉斯郊区某处房产三年内租金能提升44%。今年6月，Tides向投资者承认该战略未达预期。公司在信函中表示，租户"现金流过于紧张"。信件指出，部分房产收益已无法覆盖债务还款，投资者可能需要追加资金以避免房产违约。

在一次采访中，Tides联合创始人肖恩·基亚和瑞安·安德拉德表示，他们正与贷款机构合作，为面临困境的房产制定避免违约的方案。

总部位于休斯顿的Nitya资本拥有约30亿美元的多户住宅楼，该公司于3月通知投资者，由于利率飙升将大幅下调利润预期。

“我们实际上是在支付更高的抵押贷款成本，而非进行现金分配，“Nitya首席执行官斯瓦普尼尔·阿加沃尔在致投资者的信中写道。

公寓业主仍有理由保持乐观。房利美和房地美提供了可靠的政府担保贷款渠道，即便银行正在收缩。多数分析师预计住房短缺和高租金将持续。如果利率下降，房地产价格可能迅速反弹。持有固定利率抵押贷款的多户住宅业主更有能力抵御短期波动。

然而其他风险正在加剧。今明两年新公寓楼数量异常之多（尤其是高端租赁市场）引发了供应担忧。

CoStar资本市场分析全国总监查德·利特尔指出，相比商业地产，公寓楼价值对利率上升更为敏感，因其与10年期国债价格紧密挂钩——随着利率上涨国债价格暴跌。

即便一些经历过历次风暴的资深房地产投资者也显得脆弱。旧金山最大房东之一Veritas投资公司及其合作伙伴过去一年内拖欠了95栋租赁建筑的抵押贷款，或将因此损失其旧金山资产组合的三分之一以上。

公司今年早些时候表示：“多户住宅房地产行业正面临着与其他资产类别（包括办公楼、零售和酒店业）所报道的许多相同财务挑战。”

联系康拉德·普策尔，邮箱：[email protected]；联系威尔·帕克，邮箱：[email protected]

更正与补充说明黑石集团位于曼哈顿的11栋公寓楼组合已进入特别服务状态。本文先前版本错误地称其已违约。（更正于8月7日）

刊登于2023年8月8日印刷版，标题为《公寓房东面临债务成本飙升的危机》。