美国人自助仓储成瘾有极限吗？数十亿美元的市场说不——《华尔街日报》

美国人对仓储的痴迷让迈克·瓦格纳成为了富翁。

2011年，瓦格纳在买下第一处自助仓储设施的第二天就辞去了物理治疗师的工作。那处设施花费了33万美元，当时每月亏损2000美元，但他成功让它开始盈利，增加了存储单元，最终以180万美元的价格出售，这是他多次成功扭亏为盈中的第一次。

类似的故事激励了大批想要成为小投资者的人去碰运气，如今这位41岁的企业家正以一种新方式从仓储热潮中获利。他的投资指导业务“仓储革命”每月收费297美元。他还提供779美元的视频培训课程，内容涵盖留置权法律、估值电子表格和合伙协议。支付995美元，瓦格纳会与你进行90分钟的一对一通话；支付2995美元，则可以在他位于纽约手指湖地区的家庭办公室参加一整天的培训课程。

“仓储行业的财富足够大家分享，”他说。

过去25年里，你可以放心地把钱投入这个行业。世界各地都有自助仓储设施，但没有任何地方像美国这样，租赁如此普遍，拥有如此盈利，这要归功于美国人喜欢积累超出家中容纳能力的物品。

“仓储革命”创始人迈克·瓦格纳（右）在公司的一次活动中。图片来源：Roc City Media仓储是少数在经济繁荣时期表现良好，在经济动荡时期表现尤为突出的投资之一。疫情期间，当卧室变成办公室，地下室变成健身房，那些被替换的物品需要存放的地方，仓储行业的利润激增。从20世纪90年代末到去年年底，公开上市的仓储公司股票表现远超整体股市——以及所有其他房地产类别。疫情期间，它们甚至击败了著名的FAANG科技公司。

当前的问题是，这个行业是否已无增长空间。员工们正逐渐返回办公室，而多年来的最高利率正导致房屋销售放缓——这是存储需求的主要驱动力。自助仓储设施的入住率已从历史高点下滑，迫使它们抛出大幅折扣来吸引新客户。

借贷成本的急剧上升已摧毁了新仓储建设的计划。以月租形式存储美国人囤积物品的大型企业，如CubeSmart、Public Storage和Extra Space Storage，其股价今年大多下跌，尽管标普500指数已实现两位数增长。

仓储业高管表示，业务可能再也无法达到2020年封锁之夏到去年夏天之间的水平。“回想起来，我们可能会说那是这个行业历史上最辉煌的24个月，“CubeSmart首席执行官克里斯托弗·马尔在最近的一次投资者会议上表示。

自称"存储兄弟"的投资者们——他们在社交媒体上发布交易细节，录制YouTube教程，并在超过15个专注于存储投资的播客中交流创业故事——现在正面临更艰难的局面。

就连瓦格纳也承认，像他过去常找到的那种管理不善的物业之类的低垂果实已经所剩无几。

“我过去花几十万美元买下它们，几年后以超过百万美元的价格卖出，“他说，“这本来是不可能的。”

看好仓储业的理由在于美国人爱囤积的习惯。市场研究人员估计，超过十分之一的美国人租用存储空间。根据KeyBanc对借记卡和信用卡数据的分析，6月份他们平均每月支付约165.55美元，较1月份的历史高点下降了1%，但比2019年6月高出约20%。

仓储客户通常被描述为不理性，因为他们愿意长期支付远超所存物品价值的费用。人们往往在紧急情况下搜索“附近的仓储”。死亡、离婚和灾难催生需求，结婚、生子和新工作同样如此。

仓储业主为招揽客户激烈竞争。他们在线上通过算法优化和搬家优惠互相较量。但一旦有人签约，争夺战便宣告结束。

“现有客户唯一的竞争对手就是垃圾桶，”房地产研究公司Green Street的仓储分析师斯宾塞·阿拉威表示，“没人会说‘这听起来像是个消磨周末的好方法，我要借朋友的卡车把东西搬到另一个单元，每月省10美元’。”

即使精明的仓储投资者也会陷入其中。“我有一个单元用了六年，”拥有119处仓储设施并寻求扩张的560亿美元房地产投资公司Harrison Street首席执行官克里斯托弗·梅里尔说，“我支付的费用可能已超过物品价值的六倍。”

追逐收益的资产管理者和YOLO（及时行乐）梦想家对交易的兴趣依然浓厚。上月，Extra Space以116亿美元收购竞争对手Life Storage，成为全美最大仓储运营商，在3500多个地点拥有约2.7亿平方英尺空间。

纽约州克利夫顿公园的Mabey自助仓储照片：Cindy Schultz为《华尔街日报》拍摄纽约州奥尔巴尼市的一处U-Haul自助仓储设施照片：Cindy Schultz为《华尔街日报》拍摄去年，大学捐赠基金、保险公司、主权财富管理机构和养老基金向仓储专业公司Prime Group Holdings发起的一只私募股权基金投入了25亿美元，这是该资产类别有史以来规模最大的专项基金。Prime已通过该基金收购了近100处物业。

Prime创始人兼首席执行官罗伯特·莫泽的职业轨迹表明，仓储行业的从业者也可以胸怀大志。

现年46岁的莫泽起步于纽约州斯克内克塔迪市联合学院的兄弟会宿舍卧室。他在第一学期就取得了房地产经纪人执照，撰写了关于创收型物业的论文，并向州政府提交了纽约供水和排污许可证的档案查询申请。整整一UPS卡车的打印文件被送到了他父母家。

Prime Group Holdings创始人兼CEO罗伯特·莫泽从兄弟会宿舍卧室开始创业。照片：Cindy Schultz为《华尔街日报》拍摄他仔细筛选这些文件寻找收购目标，并利用周末实地考察和拍摄物业照片。1999年毕业时，莫泽从未考虑找工作。他的母亲抵押了家庭住宅为他提供创业资金。

“我一直梦想拥有并管理房地产，”他说。

莫瑟的仓储建筑在2008年房地产崩盘期间表现优异，这让他决定专注于这一领域，并出售了公寓和拖车公园。普莱姆为其首个投资池筹集了1.54亿美元，并在2021年以约7.5亿美元的价格将这些资产出售给了一个由新加坡主权财富基金牵头的财团。去年，普莱姆甚至在将其第三只基金规模从最初的15亿美元目标扩大10亿美元后，仍不得不拒绝投资者。

以企业收购闻名的KKR的交易撮合者们，在疫情期间住宅房地产激增时进行了数据分析，认为仓储租金可以大幅上涨，但对于不断壮大的家庭来说，仍然比租用带额外卧室的公寓或搬到更大的房子便宜得多。自那以来，KKR已在仓储建筑上投入了超过4亿美元。

全球最大的房地产投资者黑石集团，一旦完成出售其在2020年底主要购买的127处仓储设施，将拥有约80处仓储设施。买家是公共仓储公司，该公司上月同意以22亿美元的价格购买黑石的资产，此前在其试图收购生命仓储公司时被出价更高的竞争对手击败。

这笔出售将为黑石房地产收益信托基金带来超过6亿美元的利润，该基金是为个人投资者设立的，今年早些时候因利率上升削弱了商业地产的前景而遭遇赎回潮。

哈里森街公司CEO梅里尔表示：“当看到资产组合机会时，人们就会垂涎三尺。”

小型投资者是否仍能与华尔街资本抗衡仍是个未知数。上世纪60年代，美国散户投资者开创了这一行业，他们在仓库加装车库门，实现独立进出。

加州房地产投资人肯·沃克在休斯顿郊外看到这种设施后，于1972年与合伙人B·韦恩·休斯各出资2.5万美元，在加州埃尔卡洪开设了首家Public Storage仓储点。

其商业模式是通过廉价建筑产生收益，以覆盖土地持有成本，等待土地升值。首个租户是位机油经销商，因其妻子要求将油罐移出车道。市场需求从未减弱。

Prime集团控股公司的呼叫中心为全美各地网点提供服务图片来源：Cindy Schultz/华尔街日报虚拟助理米肯齐·尼科尔森出现在纽约州威尔顿Prime Storage站点的自助服务终端图片来源：Cindy Schultz/华尔街日报沃克于1996年去世，次年Public Storage完成上市。俄克拉荷马州佃农之子休斯在2008年房地产危机后还创立了租房巨头AMH Homes，2021年离世时位列美国最富有群体。彼时Public Storage市值超560亿美元，其鲜明的橙色调已成为美国仓储业不可磨灭的标志。

自助仓储业之所以利润丰厚，归功于两大关键因素：允许按月租赁且可短期通知涨租的灵活租约，以及人性使然。客户入住时支付的价格并不重要，大多数人实际租期都会超过初始费率。

“数据显示，客户若租满一年，平均会续租五年之久，“公共存储公司CEO小约瑟夫·拉塞尔透露。

2008年止赎危机引发的全国性规模缩减让高管们意识到，即便在经济严重衰退时期，价格也非决定性因素。大量人群需要为无法搬入公寓的住宅物品寻找存放空间。

Extra Space公司CEO乔·马戈利斯在6月房地产投资会议上坦言，2009年对现有客户降价的决策实属失误。“他们根本不在意75美元还是100美元，“他解释道。如今该公司每月发出约13万份涨租通知，但会保留数千份作为对照组，以确认调价不会导致客户流失。

新冠疫情摧毁其餐饮科技初创企业后转行的瑞安·奥格，在目睹叔叔位于宾州哈里斯堡附近的两处仓储资产引发竞标战时大受震撼。最终成交价达到建造成本的两倍多，其叔叔获利数百万美元。

“这彻底改变了我的人生轨迹，“27岁的奥格表示。他随即制定计划：物色被低估的资产，进行整顿清理，驱逐占位者，将租金提至市场水平，并通过网络营销吸引新客。这位北卡罗来纳青年从熟识的律师等富裕群体募集资金，辞去软件工程师工作，开始逐个致电仓储业主说服其出售。

存储业反叛组织的迈克·瓦格纳现在指导其他潜在投资者。图片来源：存储业反叛组织奥格表示，只需点击几下，他就能向租户发送租金上涨通知。最近，他将其公司红木存储拥有的四个设施之一的月收入从约32,000美元提升至35,000美元，而对入住率几乎没有影响。

他最近一次收购存储物业是在今年春天。奥格雇佣的一名电话推销员每天拨打100个电话，持续了三个月，才在阿拉巴马州亨茨维尔附近找到感兴趣的卖家。奥格又花了两个月时间谈判并完成交易。

这个22,000平方英尺的设施几乎全部租出，但只有约一半的租户在支付租金。设施的电话无人接听，也没有网站。他说，筹集760,000美元现金用于120万美元的购买价格只用了48小时。

现在的月收入是原业主的两倍，奥格估计该物业的价值比他支付的价格高出800,000美元。

“我不可能为别人工作赚到这么多钱，”他说。

作者：瑞安·德赞伯，邮箱：[email protected]

瑞安·奥格在他位于乔治亚州伍德斯托克拥有的一个存储设施。图片来源：瑞安·奥格本文发表于2023年8月7日的印刷版，标题为《投资者无法放弃自助存储》。