高额房贷利率如何推高通胀——《华尔街日报》

许多凯恩斯学派经济学家认为，政府官僚可以通过信贷市场的价格调控来微调经济。当前房地产市场的情况却与这一观点相左。利率上调可能正在推高而非降低核心通胀。

根据凯恩斯主义逻辑，加息应抑制需求从而降低严重依赖信贷的市场（如房地产和汽车）的通胀。这些行业对通胀指标的贡献很大——住房成本约占核心消费者价格通胀的40%。但住房成本难以准确衡量。通胀指数旨在通过租金（对业主而言则是估算租金）来反映住房消费成本。

自2022年3月以来的加息可能通过不寻常的供需效应，导致统计显示的住房成本不降反升。今年房价呈上涨趋势，部分原因是加息同时抑制了住房供给和需求。现有房屋挂牌量比疫情前减少约40%，这是因为约90%的未偿还抵押贷款采用固定低利率。难怪业主不愿出售房产。

当加息对供给的抑制超过需求时，就会推高而非降低房价。与此同时，随着价格上涨和融资成本阻碍潜在购房者，租赁需求和租金也随之上升。其结果是，对于占核心CPI40%比重的住房领域，加息可能产生通胀而非通缩效应。

现有房屋通常占新房销售的90%左右，其余为新建筑。Case-Shiller房价指数主要追踪这类存量房，不包括新建房屋。尽管持续近一年半的加息，该指数在2023年仍保持上涨。但由于存量房库存不足，新房建设正在蓬勃发展，占房屋销售总量的30%，而非传统的10%左右。因此加息意外地刺激了建筑业增长——这又是一个反直觉的结果。

对于汽车等其他依赖信贷的行业，疫情对价格产生了其他特定影响，如供应链和芯片问题。但加息带来的增量效应是相似的。约75%的汽车销售为二手车交易，车主们正以优惠利率持有车贷。这在边际上减少了供应，并助推了我们在2023年全年看到的二手车价格上涨。

鉴于2023年房价上涨，住房成本通胀即将到来，因为它与房价呈正相关且存在滞后性。这表明核心通胀将持续粘性。但通过进一步加息来对抗通胀可能会使其更加顽固。

这些论点的反面同样成立——2024年的降息可能会降低房价。当出售房屋的抵押贷款惩罚减轻时，供应的恢复可能超过需求。因此，未来的降息可能会对住房建设造成冲击。

由于加息速度过快，住房和汽车等基于信贷的行业可能对利率不那么敏感，甚至可能在一段时间内朝相反方向运行。这进一步印证了一个普遍观点：善意的官僚们难以轻易预测或微调我们不可预测的经济。

菲利普森先生是芝加哥大学经济学家，2017-20年担任白宫经济顾问委员会成员，2019-20年担任代理主席。

2022年9月22日，洛杉矶一处"开放看房"标志。图片来源：Allison Dinner/Getty Images出现在2023年8月4日的印刷版中，标题为《高抵押贷款利率如何推高通胀》。