香港房地产市场陷入混乱——美联储难辞其咎 - 《华尔街日报》

香港房价下跌，写字楼空置率创历史新高。图片来源：TYRONE SIU/REUTERS香港以昂贵著称的房地产市场常被视为该市经济的晴雨表。目前形势不容乐观。

房价正在下跌。写字楼空置率创下历史新高。商业房地产投资大幅下滑。根据摩根大通分析师的研究，香港一些大型开发商的股价相对于其净资产价值（衡量财务健康状况的指标）处于30年来的低点。

房地产服务公司仲量联行的研究高级总监Cathie Chung表示，一个关键原因是高利率，这增加了购房者的按揭负担。港元与美元挂钩迫使香港的货币政策制定者跟随美国的利率决策，限制了其刺激房地产行业和更广泛经济的能力。

自去年3月以来，美联储开启了一轮历史性的加息周期，将基准联邦基金利率从接近零的水平上调至5.25%至5.50%。香港事实上的央行——香港金融管理局也跟随加息，同期将基准利率从0.75%上调至5.75%。

在线房地产平台Spacious的首席执行官Asif Ghafoor表示，香港高利率的全面影响尚未完全显现。自今年年初以来，该平台上挂牌住宅的要价已下跌5%。他表示，销售价格往往会随之下降，未来六个月可能会下跌5%至10%。

为支撑市场，香港金融管理局在7月初自2009年以来首次放宽抵押贷款规则，允许购房者为部分自住房产支付更低首付并借入更多资金。但业内人士认为，市场阵痛远未结束。

仲量联行的钟先生表示：“我们预计复苏将是缓慢而漫长的。”

房地产市场的低迷打击了开发商的股价，这些开发商是香港部分最富有家族财富的主要来源。长江实业集团、恒基兆业地产、新鸿基地产和新世界发展——这些企业至今仍部分由创始人家族持有——今年表现远逊于整体股市。FactSet数据显示，新世界和恒基兆业今年跌幅均超过15%。

香港作为全球主要金融中心之一，被众多外资企业视为进入中国内地的门户。如今它正遭受投行业务放缓（多家大型银行今年已裁员）和中国经济复苏乏力的双重打击，这削弱了企业和潜在购房者对香港市场的信心。

世邦魏理仕数据显示，今年上半年写字楼整体空置率创下15.7%的历史新高，而2018年平均水平不足5%。在中央商务区，空置办公面积达到2018年的近八倍，当时该区域空置率仅为1.3%。

根据世邦魏理仕(CBRE)的数据，4月至6月期间，香港商业房地产投资额相当于6.03亿美元，仅为第一季度总额的三分之一，也是自2008年底全球金融危机导致信心大幅下降以来的最低季度数据。

世邦魏理仕香港办事处服务部主管Ada Fung表示，今年早些时候，香港与内地的边境重新开放，但内地企业并未如许多人预期的那样大量租赁办公空间。她指出，灵活的工作安排和地缘政治紧张局势使许多公司暂停扩张计划，这也抑制了需求。

供应过剩加剧了需求下降。开发商在2019年之前购买了土地并开始建造大量新建筑，当时大规模抗议活动震撼了这座城市，直到严格的《国家安全法》通过才结束。此后，新冠疫情很快削弱了对商业地产的需求。

香港正在建设中的商业建筑。根据世邦魏理仕的数据，今年上半年香港写字楼整体空置率创下历史新高。图片来源：Paul Yeung/Bloomberg NewsFung表示，这种供需变化最终让潜在租户占据了上风。她说：“这可能是一次健康的调整。”

也有一些乐观的理由。在与内地边境重新开放后，零售企业对商业地产的需求有所增加，这带来了寻求购买奢侈品的游客。此外，近期住宅租金的上涨也有望对房价有所帮助。

在经历了近年来专业人士和其他居民的外流后，人们开始迁入这座城市，包括外国学生和通过政府人才计划来港的人士，这些计划旨在扭转人才流失的局面。摩根大通香港房地产研究主管Cusson Leung表示，这有助于租金在第一季度触底后回升，并可能带来更多房地产投资需求。

联系Elaine Yu，邮箱：[email protected]

更正与补充香港于2020年通过了一项国家安全法。本文早期版本错误地将该法律称为自然安全法。（已于8月2日更正）

刊登于2023年8月3日印刷版，标题为《香港房地产市场挣扎》。