《华尔街日报》：需求下降，仓库租金为何持续上涨？

美国各地的仓库租金在第二季度达到了历史最高水平，工业空间的平均要价租金达到每平方英尺9.59美元。

商业房地产服务公司高力国际表示，这一数字比去年同期高出16.1%，并延续了四年来的租赁成本上升趋势，自2020年春季以来，仓库空间的价格已上涨50%。当时，由疫情驱动的消费者需求激增导致仓库市场飙升。

在某些市场，租金上涨速度更快。根据房地产服务公司仲量联行的数据，佛罗里达州坦帕湾地区的平均要价租金在第二季度同比上涨了32.2%。

然而，工业房地产的空置率也在上升，第二季度达到4.1%，而在2022年底曾触底至接近3%，当时专家表示，南加州等热门市场实际上已经饱和。

寻找仓储地点的热潮已经大幅放缓：根据高力国际的数据，第二季度新租赁空间下降了近36%，降至1.41亿平方英尺，原因是消费者支出从商品转向服务，大型零售商试图消化过剩库存。

专家表示，需求下降与价格上涨之间的差距部分源于工业房地产市场的特殊动态，仓库运营商及其客户通常签订三到五年的合同，租赁决策基于长期前景而非短期市场状况。

行业专家还指出，空置率上升掩盖了推动该行业的一个根本因素：从历史标准来看，整体仓储市场供应仍然极度紧张，可用空间远低于疫情前水平。

根据仲量联行数据，上季度4.1%的空置率较今年前三个月的3.5%显著上升，但仍远低于2020年5%的平均空置率。

仲量联行全球工业研究主管梅塔布·兰德哈瓦表示，企业在某些情况下仍在争抢仓储空间，这推高了租金，尽管消费者支出变化和利率上升影响了租赁决策。

兰德哈瓦举例称，为在美国新建生产设施的制造商提供服务的供应商正在占用仓储空间，这有助于弥补电子商务零售商需求下降的部分缺口。

“租赁活动已从2021-2022年疫情后的异常高位回落，“兰德哈瓦表示，“目前正趋于正常化。”

仲量联行美国工业高级研究总监杰森·普莱斯指出，过去一年仓库运营商为满足需求而大量新建的设施也推高了平均租金。第二季度约有1.395亿平方英尺工业空间竣工，其中部分新设施取代了旧场地，更适合自动化及其他现代物流策略的配置。

“在大多数情况下，这些物业定价高于市场平均水平，这自然会将记录的平均要价租金推高，”普莱斯表示。

普莱斯指出，尽管平均租金水平持续上涨，但部分企业仍能比过去几年获得更优惠的租赁条件。他补充说：“租户现在拥有更多选择，无论是新建物业还是现有存量物业。”

行业专家称，随着租赁活动减少和利率上升，开发商近期正在缩减项目规模，这可能导致物流空间短缺状况延长，并对要价租金施加额外压力。

全球最大物流地产开发商安博集团表示，其在美国所有运营市场中，第二季度新开工项目同比下降约40%。

安博集团首席财务官蒂莫西·阿恩特在7月18日的财报电话会议上表示：“我们预计2024年交付量将无法满足需求，导致明年空置率进一步下降。”

普莱斯预测今明两年租金仍将保持上涨，但增速会低于疫情期间需求高峰期的水平。

他明确表示：“我们完全不认为租金会出现回调。”

加利福尼亚州里士满市，一名工人正在亚马逊当日达配送仓库操作叉车。图片来源：玛丽莎·莱什诺夫/华尔街日报写信给Liz Young，邮箱：[email protected]

刊登于2023年8月3日印刷版，标题为《仓库租金攀升至历史新高》。