地方购物中心陷入“死亡螺旋”,价值暴跌——《华尔街日报》
Kate King
康涅狄格州沃特福德——水晶商场的停车场曾经拥挤不堪,家长们宁愿在入口处排队让青少年下车,也不愿费力寻找车位。
如今,这座位于康州海岸的1980年代区域性购物中心周围,开裂的沥青路面上杂草比车辆还多。2012年其评估价值还高达1.53亿美元,今年六月止赎拍卖中仅以略超950万美元成交。
“看着它现在的样子真令人心碎,“沃特福德民选最高官员、第一行政官罗布·布鲁尔说道。他在这座工人阶级小镇长大,称该商场是自己青年时代的社交中心。
水晶商场的折价出售表明,由于购物习惯改变、实体零售竞争和网购兴起,美国区域性购物中心的价值近年来正在急剧缩水。
房地产研究公司Green Street美国零售与工业研究主管文斯·蒂博内指出,老旧低端商场的价值较2016年底峰值时期至少下跌50%,部分跌幅超70%。
穆迪分析数据显示,未来12个月将有逾140亿美元商场抵押贷款到期。经营困难的商场正陆续出现债务违约。随着抵押贷款利率大幅上升,债务再融资将面临更高成本和更大挑战。
穆迪商业地产经济分析主管凯文·法甘表示,通过商业抵押贷款证券化融资的商场中,约五分之一已资不抵债——即物业价值低于贷款金额。
在某些情况下,它们的价值会大幅缩水。水晶购物中心的前所有者西蒙地产集团在疫情期间停止偿还8100万美元的未偿商业抵押贷款支持证券债务,并于去年交还了自1999年起持有的该物业钥匙。
根据穆迪报告,这笔被纳入CMBX 6指数的贷款(著名投资者卡尔·伊坎曾做空该指数)预计将以7000万美元的亏损清算,相当于未偿余额的87%。
类似情况正在全美各地上演。数据提供商Trepp显示,印第安纳州曼西购物中心担保的3100万美元贷款,在3月评估后仅价值600万美元。这座52年历史的购物中心九年前估值7300万美元,2018年时入驻率仍接近满租。
Trepp数据显示,新泽西中部110万平方英尺的伍德布里奇中心今年初估值8600万美元,较2014年疫情前估值暴跌76%。该商场因两笔CMBS贷款进入止赎程序,未偿余额合计近2.5亿美元。
“我们已陆续见证数十家购物中心以亏损清算或价值腰斩,“Trepp高级董事总经理马努斯·克兰西表示。
并非所有购物中心都濒临危机。选址优越、租户优质的新建物业仍能吸引稳定客流并为投资者带来回报。但Tibone指出,即便是这些优质商场,自2016年以来估值也下跌约50%,使其成为同期表现最差的商业地产板块之一。
自2018年开始的百货商店大规模倒闭潮加速了购物中心的衰落。根据Green Street的数据,2018年至2020年底期间,梅西百货、Bon-Ton、JCPenney和西尔斯等大型购物中心主力租户共关闭了约875家门店,而2016年和2017年合计仅关闭175家。
“这确实加速了行业的死亡螺旋,“蒂博内表示,“主力百货的撤离导致购物中心销售额和客流量下降,继而引发更多租户撤离,形成恶性循环。”
水晶购物中心的颓势始于2018年,当时主力租户西尔斯宣布破产并计划关店。三年后梅西百货也撤出该商场。Trepp数据显示,2018至2022年间该商场总收入下降39%,而运营成本仅降低10%。
“以前所有店铺都营业,整个商场光鲜亮丽,“40岁的梅丽莎·罗德里格斯近日傍晚站在美食广场外回忆道。
如今多数店铺已停业。她最爱的家居用品店Bed Bath & Beyond在今年早些时候申请破产后也即将关闭。罗德里格斯说疫情前她每周逛两次,现在每月才来一次。
“今非昔比了,“她感叹道。
与Bed Bath & Beyond共享主力店区域的Christmas Tree Shops破产后同样面临关张。这些零售商撤离后,JCPenney将成为水晶购物中心仅存的主力租户。
随着西尔斯和梅西百货两家主力店近年相继停业,水晶购物中心逐渐衰落。图片来源:Johnny Milano/Bloomberg News沃特福德第一行政长官布鲁尔表示,他希望将该地产重新开发为综合用途场所。他设想为参观附近神秘镇的游客建造酒店,并为当地消防员、教师以及通用动力电船公司(当地潜艇制造商)的员工提供住房。或许还可以建个冰球场或保龄球馆,给镇上的青少年一个聚集场所。
“这就是这块地可能变成的样子,”布鲁尔说。
在水晶购物中心的新业主——总部位于纽约的南达房地产集团手中,这些梦想不太可能实现。布鲁尔称,该公司一位高管在初次通话时告诉他,他们不从事地产再开发业务。
南达首席执行官伊加尔·南达表示,公司计划实施“积极的租赁策略,吸引全国性和本地租户入驻水晶购物中心”。
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本文发表于2023年8月1日印刷版,标题为《购物中心估值暴跌面临违约和抛售》。