地方购物中心陷入“死亡螺旋”，价值暴跌——《华尔街日报》

康涅狄格州沃特福德——水晶商场的停车场曾经拥挤不堪，家长们宁愿在入口处排队让青少年下车，也不愿费力寻找车位。

如今，这座位于康州海岸的1980年代区域性购物中心周围，开裂的沥青路面上杂草比车辆还多。2012年其评估价值还高达1.53亿美元，今年六月止赎拍卖中仅以略超950万美元成交。

“看着它现在的样子真令人心碎，“沃特福德民选最高官员、第一行政官罗布·布鲁尔说道。他在这座工人阶级小镇长大，称该商场是自己青年时代的社交中心。

水晶商场的折价出售表明，由于购物习惯改变、实体零售竞争和网购兴起，美国区域性购物中心的价值近年来正在急剧缩水。

房地产研究公司Green Street美国零售与工业研究主管文斯·蒂博内指出，老旧低端商场的价值较2016年底峰值时期至少下跌50%，部分跌幅超70%。

穆迪分析数据显示，未来12个月将有逾140亿美元商场抵押贷款到期。经营困难的商场正陆续出现债务违约。随着抵押贷款利率大幅上升，债务再融资将面临更高成本和更大挑战。

穆迪商业地产经济分析主管凯文·法甘表示，通过商业抵押贷款证券化融资的商场中，约五分之一已资不抵债——即物业价值低于贷款金额。

在某些情况下，它们的价值会大幅缩水。水晶购物中心的前所有者西蒙地产集团在疫情期间停止偿还8100万美元的未偿商业抵押贷款支持证券债务，并于去年交还了自1999年起持有的该物业钥匙。

根据穆迪报告，这笔被纳入CMBX 6指数的贷款（著名投资者卡尔·伊坎曾做空该指数）预计将以7000万美元的亏损清算，相当于未偿余额的87%。

类似情况正在全美各地上演。数据提供商Trepp显示，印第安纳州曼西购物中心担保的3100万美元贷款，在3月评估后仅价值600万美元。这座52年历史的购物中心九年前估值7300万美元，2018年时入驻率仍接近满租。

Trepp数据显示，新泽西中部110万平方英尺的伍德布里奇中心今年初估值8600万美元，较2014年疫情前估值暴跌76%。该商场因两笔CMBS贷款进入止赎程序，未偿余额合计近2.5亿美元。

“我们已陆续见证数十家购物中心以亏损清算或价值腰斩，“Trepp高级董事总经理马努斯·克兰西表示。

并非所有购物中心都濒临危机。选址优越、租户优质的新建物业仍能吸引稳定客流并为投资者带来回报。但Tibone指出，即便是这些优质商场，自2016年以来估值也下跌约50%，使其成为同期表现最差的商业地产板块之一。

自2018年开始的百货商店大规模倒闭潮加速了购物中心的衰落。根据Green Street的数据，2018年至2020年底期间，梅西百货、Bon-Ton、JCPenney和西尔斯等大型购物中心主力租户共关闭了约875家门店，而2016年和2017年合计仅关闭175家。

“这确实加速了行业的死亡螺旋，“蒂博内表示，“主力百货的撤离导致购物中心销售额和客流量下降，继而引发更多租户撤离，形成恶性循环。”

水晶购物中心的颓势始于2018年，当时主力租户西尔斯宣布破产并计划关店。三年后梅西百货也撤出该商场。Trepp数据显示，2018至2022年间该商场总收入下降39%，而运营成本仅降低10%。

“以前所有店铺都营业，整个商场光鲜亮丽，“40岁的梅丽莎·罗德里格斯近日傍晚站在美食广场外回忆道。

如今多数店铺已停业。她最爱的家居用品店Bed Bath & Beyond在今年早些时候申请破产后也即将关闭。罗德里格斯说疫情前她每周逛两次，现在每月才来一次。

“今非昔比了，“她感叹道。

与Bed Bath & Beyond共享主力店区域的Christmas Tree Shops破产后同样面临关张。这些零售商撤离后，JCPenney将成为水晶购物中心仅存的主力租户。

随着西尔斯和梅西百货两家主力店近年相继停业，水晶购物中心逐渐衰落。图片来源：Johnny Milano/Bloomberg News沃特福德第一行政长官布鲁尔表示，他希望将该地产重新开发为综合用途场所。他设想为参观附近神秘镇的游客建造酒店，并为当地消防员、教师以及通用动力电船公司（当地潜艇制造商）的员工提供住房。或许还可以建个冰球场或保龄球馆，给镇上的青少年一个聚集场所。

“这就是这块地可能变成的样子，”布鲁尔说。

在水晶购物中心的新业主——总部位于纽约的南达房地产集团手中，这些梦想不太可能实现。布鲁尔称，该公司一位高管在初次通话时告诉他，他们不从事地产再开发业务。

南达首席执行官伊加尔·南达表示，公司计划实施“积极的租赁策略，吸引全国性和本地租户入驻水晶购物中心”。

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本文发表于2023年8月1日印刷版，标题为《购物中心估值暴跌面临违约和抛售》。