《华尔街日报》：数百万美元失踪与拉比仲裁员：房地产交易失败波及热门众筹平台

一个曾承诺让小投资者参与大型房地产项目的主要平台忽视了危险信号，将资金输送给伪造历史的公司。如今它面临交易失败的局面，6300万美元的客户资金下落不明。

CrowdStreet通过吹嘘高回报为房地产开发商筹集了40亿美元，但许多交易未能兑现承诺。

本周一这篇报道发布后，CrowdStreet宣布将更换其首席执行官。

出问题的交易涉及一家名为Nightingale Properties的房地产开发商，该公司为收购亚特兰大和迈阿密的办公楼筹集资金。在本月的破产申请中，新任命的项目首席重组官指控称，这些建筑从未被收购，投资者资金中除12.7万美元外全部被转入其他账户，包括Nightingale首席执行官名下的账户。

CrowdStreet在推广Nightingale项目时忽视了多个危险信号。开发商向投资者展示的业绩记录中省略了两笔失败交易。交易运营协议中的仲裁条款规定争议将由犹太教法庭裁决。

Nightingale及其首席执行官Elie Schwartz的律师拒绝置评。被替换的CrowdStreet首席执行官Tore Steen上周拒绝回答公司是否对资金失踪负有责任，称"CrowdStreet并非欺诈实施方"。Steen离职的消息此前由The RealDeal报道。

CrowdStreet是让小额投资者联合购买办公楼、酒店和其他类型商业地产的几大平台之一。开发商通过网络直播向投资者推介项目，而CrowdStreet代表会在"立即投资按钮"激活时介入宣布。

开发商支付费用来宣传他们的交易，投资者可以以低至2.5万美元购买股权份额。超过770笔交易的发起方已在该平台筹集了超过40亿美元。《华尔街日报》对104笔已完成交易及其他被中止或仍在进行中的交易进行审查后发现，许多未能达到销售宣传中暗示的回报。当开发商资金不足时，他们会要求投资者投入更多现金，否则可能损失投资。根据美国证券交易委员会和司法部的说法，CrowdStreet还曾为一家向投资者谎报业绩记录的公司筹集资金，该公司首席执行官后来因筹资欺诈被判入狱。

《华尔街日报》分析了2013年至2022年8月期间该公司公布的104笔已完成交易中，通过房产出售或投资者赎回实现的预期回报与实际回报数据。

《华尔街日报》分析发现，在CrowdStreet平台上推广的投资中，超过一半未能达到目标回报。根据该报分析，截至今年7月，数百名CrowdStreet用户在19笔表现不佳的交易中损失了约3400万美元。其中12笔交易几乎损失了投资者全部资金。

CrowdStreet平台也曾促成过成功的交易。超过20笔交易的回报率比预期高出至少10个百分点，另有数百笔交易仍在进行中。通常投资者至少需要三年时间才能实现投资回报。

平台发言人表示，公司既有回报超预期的项目，也有低于预期的案例，已累计为投资者创造3.07亿美元收益。

由于供应短缺、物价上涨或利率上升，多家开发商遭遇意外成本或低估了资金需求。

2020至2021年间，Fountain Residential Partners通过CrowdStreet为克莱姆森大学、阿肯色大学和路易斯安那州立大学的三处校外学生公寓项目募集了4500万美元，其中一处需大规模翻修，另一处在洪水后数月内完全无法居住。

成本超支使Fountain向CrowdStreet投资者追加了1240万美元融资，并在9月被告知可能还需再筹集数千万美元。

“看来我们还需要2000万美元才能完成项目，“Fountain首席执行官Brent Little在9月阿肯色项目网络研讨会上表示。他将超支归咎于疫情期间木材等材料的暴涨。公司数月未披露需追加维修资金，因为"我们认为会引起不必要的恐慌”。

Little拒绝置评。

2020至2021年间，克莱姆森大学等院校的校外学生公寓项目筹集了数千万美元资金。图片来源：Ken Ruinard/Associated PressCrowdStreet的宣传资料对房地产回报作出了乐观预测。该公司在推介其运营的一只私募房地产投资信托基金时称，历史数据显示加息会推高物业价值。但根据Green Street商业地产价格指数，利率上升通常导致物业贬值——自美联储去年启动加息以来，商业地产价值已下跌15%。

2018年，自称"曼哈顿无负债豪华单体物业最大业主管理方"的MG Capital Management向CrowdStreet投资者推销新基金。CrowdStreet首席投资官当时评价MG称：“我们只与符合严格市场标准的顶尖商业地产运营商合作。“MG Capital的募资材料宣称，其管理的两只基金十年回报率达标普500指数的四倍，并保证新基金投资者"本金100%安全”。该基金总计募资3500万美元，其中180万美元来自CrowdStreet投资者。据CrowdStreet披露，23名参与该项目的投资者最终仅收回约三分之一本金。2021年，美国证券交易委员会和司法部以证券欺诈罪起诉MG Capital及其管理人。政府指控该机构伪造报告掩盖巨额亏损，且所谓"历史基金"纯属虚构。MG Capital首席执行官对募资欺诈认罪获刑60个月，公司已与SEC达成和解。

亚特兰大金融中心的夜莺交易是CrowdStreet有史以来规模最大的交易之一。潜在投资者收到了CrowdStreet首席投资官的一封电子邮件，主题为：“百亿级企业赞助商带来热门市场巨大潜力的标志性资产”。夜莺公司为亚特兰大巴克海特社区一座闪闪发光的玻璃覆盖办公楼，从654名CrowdStreet投资者那里筹集了约5400万美元。开发商还为迈阿密的一栋建筑筹集了约800万美元。

CrowdStreet将夜莺评为最高级别的"企业"赞助商，表明其在全国范围内有业务，投资组合价值超过50亿美元。该上市项目预计内部回报率为28.1%，是该平台上项目中最高的之一。

MG Capital自称是曼哈顿无债务个人豪华房产的最大所有者兼管理者。照片：AMR ALFIKY/REUTERS"所有这些共同作用，引发了围绕这项投资的狂热，“路易斯安那州的神经科学家彼得·坎贝尔说，他去年夏天在这笔交易中投入了10万美元。夜莺公司为使用CrowdStreet的市场支付了费用，并将在交易完成后向其支付超过210万美元。去年夏天，《华尔街日报》报道称，一些投资者在发现夜莺公司从投资者材料中遗漏了前一年将一栋建筑输给贷款人以及2500万美元违约后，对这项投资感到不满。当时，CrowdStreet的一位发言人表示，这些遗漏是无害且不重要的，如果投资者愿意，可以拿回他们的钱。

克劳德街的斯蒂恩上周在接受《华尔街日报》采访时表示，公司已将这些未披露的交易纳入了分析流程，但认为违约或止赎不应阻止开发商在平台上挂牌项目。

克劳德街允许投资者在二月份之前为交易注资，但多位投资者表示他们开始同时向克劳德街和南丁格尔索要退款。坎贝尔称，他发送了11封邮件并与南丁格尔高管召开电话会议后，才于六月收回资金。丹尼斯·格卢什科夫三月起要求退还资金。克劳德街告知他南丁格尔正在处理退款请求，但次日南丁格尔通过邮件表示"目前不考虑任何赎回”，因其正试图完成大楼交易。

格卢什科夫五月被告知已被列入赎回名单，但始终未收到款项。7月14日，吸纳投资者资金的载体公司在特拉华州申请了第11章破产保护。当日稍晚，被指定为该载体公司受托人的安娜·菲利普斯向投资者透露，财务记录显示数百万美元在从投资者处募集后不久就被转给了施瓦茨及其关联方，仅剩12.7万美元投资者资金。

菲利普斯指出这些交易存在"大量欺诈警示信号”，但表示需要直接与施瓦茨对话并收集更多证据才能最终判定。这笔资金并未像房地产交易惯例那样存入托管账户。克劳德街于六月开始使用此类账户。斯蒂恩表示公司还将转变商业模式，从撮合投资者与融资企业的平台转型为注册经纪交易商，这与大多数销售投资产品的公司模式一致。

格卢什科夫表示，CrowdStreet是欺诈的易发目标，他对该公司未能采取更多措施保护投资者资金感到震惊。

“如果你决定窃取7000万美元，我相信如果是从高盛那里偷的，他们会三思而后行，”他说。“当你拥有一个规模小且分散的投资基础时，更容易产生‘我要挪用这些资金，祝他们好运’的想法。”

联系谢恩·希夫莱特，邮箱：[email protected]，以及本·福尔迪，邮箱：[email protected]

刊登于2023年8月1日的印刷版，标题为《房地产交易让CrowdStreet栽了跟头》。