迈阿密数十年来首次出现人口下降——《华尔街日报》

迈阿密，这个立志成为商业与金融中心的全球热点城市，如今正面临居民外流多于迁入的困境。

飙升的住房成本和反复无常的劳动力市场——有数据显示其仍未从疫情中恢复——正迫使许多本地居民搬离。布鲁金斯学会对美国人口普查局数据的分析显示，2020至2022年间，迈阿密-戴德县净迁往佛罗里达州其他地区或外州的居民达79,535人。

尽管外来移民填补了部分人口缺口，使该县去年人口略有增长，但根据圣路易斯联邦储备银行数据，2019至2022年间迈阿密-戴德县人口仍呈萎缩趋势——这是该地区自1970年以来首次出现连续多年人口负增长。

这个佛州最大县的人口流失与全州整体趋势形成鲜明对比：2021至2022年间，佛罗里达州新增居民数量位居全美各州之首。

房产挂牌平台Zillow数据显示，自2020年6月以来迈阿密房价已上涨53%，涨幅在全美50大都会区中仅次于坦帕。数据公司CoStar指出，尽管人口减少，但由于保障性租赁住房长期短缺，2019年以来该地租金中位数仍上涨了27%。

这座城市的繁荣景象随处可见：主干道上起重机林立，写字楼空置率低于全美其他主要城市。迈阿密-戴德县失业率远低于全国平均水平，企业创建速度更是创下历史新高。

但迈阿密可能重蹈纽约市和旧金山的覆辙，这两个美国金融和科技中心因高薪白领岗位增长推高了生活成本，迫使许多工薪阶层和中产阶级居民迁往生活成本更低的地区。

尽管经济繁荣，但在过去两年间，迈阿密-戴德县的人口流失比例超过了巴尔的摩市和包含底特律在内的密歇根州韦恩县。

“流失的是中产阶级，是我们的人才基础，是我们的大学毕业生，他们为了更好的机会而迁往其他地方，“佛罗里达国际大学豪尔赫·佩雷斯都市中心的普查信息中心负责人玛丽亚·伊尔切娃说。

2020年至2022年间，迈阿密-戴德县净迁出人口达79,535人，迁往佛罗里达州其他地区或其他州。图片来源：James Jackman/华尔街日报从小在迈阿密长大的房地产经纪人何塞·佩雷斯就是被高房价逼走的居民之一。他说，当生活成本开始飙升时，他超过一半的客户都离开了该地区。这些年收入在7万至15万美元之间的客户原本就过着月光族的生活。

佩雷斯不久后也搬离了迈阿密。他以80万美元的价格卖掉了迈阿密的房子，在佛罗里达州中部的奥卡拉市以29.7万美元购买了一套相当的住宅。他说，仅保险一项每年就能节省5,460美元。他的房产税从每年7,000美元降至不到2,000美元。

“在这里你可以看到你的钱能买到更多东西，”佩雷斯说，他现在为全美住宅建筑商D.R.霍顿工作。

在疫情爆发前，迈阿密已经是美国最难负担的大都市区之一，而疫情更是推高了房价。根据美国劳工统计局的数据，6月份迈阿密大都市区的消费者价格指数同比上涨6.9%，是全国通胀率的两倍多。

根据哈佛大学住房研究联合中心今年发布的报告，该市还是所有主要大都市中“负担沉重的租房者”比例最高的地区：61%的租房者将家庭收入的30%或更多用于住房。

高租金令人痛苦，因为尽管时薪在上涨，但截至2022年仍低于全国平均水平，远低于纽约和旧金山的收入水平。

尽管失业率较低，但根据一项指标，该县的劳动力市场落后于佛罗里达州其他地区。根据佛罗里达州经济机会部的数据，5月份迈阿密-戴德县的总就业人数略低于2019年水平，而整个佛罗里达州的就业人数有所增加。

施工队伍正在迈阿密的Legacy Residences开发项目上工作。图片来源：Scott McIntyre/《华尔街日报》该地区无法与纽约等城市多样化的经济基础相媲美，迈阿密也难以像凤凰城和奥斯汀等阳光地带新兴城市那样成功吸引工厂和大公司总部入驻，这些企业能带来数千个工作岗位。

迈阿密正吸引大量新公司入驻。根据美国人口普查局数据，2022年迈阿密-戴德县的企业申请数量达127,895份，虽较前一年略有下降，但仍远高于疫情前水平。

但许多科技和金融企业仅设立小型办事处或卫星办公室，雇佣人数有限。另一些公司则聚焦加密货币市场，而该领域目前正遭遇断崖式下跌。

公共交通的不足与道路拥堵也使得吸引企业变得困难。数据公司INRIX显示，2021至2022年间，迈阿密因交通延误损失的时间增加了59%，增幅居美国大城市前列。

“我们需要成为一座在天际线之下也能提供优质生活的城市，“伊尔切娃表示。

但仍有乐观理由。富裕居民的涌入和房价上涨推高了税收收入，近期建筑热潮或将在未来降低住房成本。租金增速已放缓，工资水平也有所提升。

2022年外国移民数量从疫情低谷回升，部分抵消了美国本土人口外流。尽管有海外新居民的补充，2020至2022年间迈阿密-戴德县人口仍减少了21,664人。

INRIX数据显示，2021至2022年迈阿密交通延误导致的时间损失增加59%。图片来源：Joe Raedle/Getty Images一些离开迈阿密的居民享受着更低的生活成本，但不得不做出其他权衡。娜塔莉·佩尼亚和丈夫以44万美元卖掉了他们在迈阿密1100平方英尺的住宅，6月带着儿子搬到了奥卡拉一栋面积更大、价格仅为前者一半的房子。

不过她一直难以找到工作。她的丈夫是理发师，每周三凌晨要花4个半小时通勤到迈阿密工作，直到深夜才能结束周五的工作。“我本已做好降薪的心理准备，但现实还是有点令人震惊。“她说。

迈阿密-戴德县县长去年宣布进入住房危机状态，推出了多项经济适用房计划及其他项目。州长罗恩·德桑蒂斯近期签署了一项法案，旨在激励开发商在全州范围内建设工薪阶层可负担住房以缓解危机。这项名为《本地安居法案》的法律还禁止地方政府实施租金管制。

1970至2010年间该县人口翻番，但过去十年增长放缓。伊尔切娃表示，最初来自国外的移民潮掩盖了本地人口外流现象。疫情期间外流加剧叠加移民减少，使该地区人口数据首次出现负增长。

领英最新研究显示，迈阿密地区外迁专业人士首选目的地是奥兰多、坦帕湾、亚特兰大和杰克逊维尔——这些城市同样气候温暖、税率低廉，但房价却便宜得多。

“建设这座城市的人们却负担不起他们毕生居住的家园，”当地居民兼经常批评政客推动快速增长的刺头纪录片制作人比利·科尔本说道，“一旦这些人离开，迈阿密还剩下什么？这个地方还剩下什么？”

Block 55工地是迈阿密众多在建建筑之一。图片来源：《华尔街日报》Scott McIntyre联系Konrad Putzier请发送邮件至 [email protected]，联系Deborah Acosta请发送邮件至 [email protected]

刊载于2023年8月1日印刷版，标题为《迈阿密繁荣背后：人口流失》。