中国房地产困境阻碍开发商复苏——《华尔街日报》

随着对中国房地产市场日益增长的悲观情绪拖累开发商，碧桂园股价自年初以来已下跌三分之一。图片来源：Cfoto/Zuma Press香港——对中国房地产市场日益增长的悲观情绪正在拖累中国最大的幸存开发商，该公司再次难以让投资者相信它能够度过难关。

今年年初，投资者对碧桂园 重拾信心，这家拥有31年历史的房地产巨头受益于中国当局11月推出的一系列支持房地产行业的措施。该公司的股票和债券价格飙升，使碧桂园能够筹集新资金偿还部分债务。在长期停滞后，它再次开始购买土地。

然而，投资者的乐观情绪已转为谨慎。随着中国整体经济和房地产市场复苏在过去几个月失去动力，碧桂园债券价格已跌至困境水平。其股价自年初以来已下跌三分之一。

摩根大通的分析师最近下调了碧桂园的评级，建议投资者减少对该开发商的敞口。分析师表示，他们看到了几个压力迹象，包括开发商债券价格疲软，以及一家关联公司的董事长减持该公司股份。

碧桂园的月度销售额持续下滑，尽管政府已采取措施降低中国公民购房门槛并提供更优惠的房贷利率。

中国信用研究机构YY评级创始人姚煜表示：“当然没有人愿意看到碧桂园倒下。“他补充说，这将引发市场对其他尚在运营开发商的恐慌，可能进一步拖累整个行业。

自2021年以来，包括行业巨头中国恒大集团和融创中国在内的数十家中国房企已发生美元债违约。中国企业在更广泛的垃圾债市场深陷亏损，此前认为最坏时期已过的投资者再次遭受损失。

中国6月经济数据显示房地产行业进一步萎缩，恒大公布2021-2022年累计亏损达810亿美元后，中国开发商的股票和债券再度遭到抛售。

自去年11月以来，中国政府一直试图支撑房地产市场并刺激住房需求。除其他措施外，政府已鼓励地方政府简化购房者获取优惠房贷的流程，并指示政策性银行向开发商提供专项贷款以确保项目竣工交付。

这些政策叠加中国去年12月取消大部分疫情防控措施，曾推动新房销售在数月内回升，但效果短暂。市场再次低迷后，投资者和经济学家开始预测，中国需要通过取消小城市二套房限购及降低首付比例等更全面的救助方案来提振房地产行业。

额外的经济刺激方案尚未落实。本月早些时候，政府出台的措施最终规模有限，且仅旨在帮助实力较强的开发商更容易获得融资，而非提振住房需求。

更多支持措施似乎即将出台。周二，中国最高决策机构之一的政治局承认房地产行业面临的挑战，并放弃了长期坚持的"房子是用来住的，不是用来炒的"口号。

自政治局会议以来，碧桂园股价已飙升34%。根据Tradeweb数据，其十多只未偿还美元债券价格本周平均也上涨了6至7美分。但分析师表示需要看到更具体的政策调整。

目前，开发商债券违约仍在持续增加。5月初，主要在较富裕的一线城市运营的广州开发商合景泰富集团未能支付国内债券，导致其国际债务违约。

国资背景开发商也加入了违约行列。上月，政府支持的中原地产宣布暂停支付所有境外债务。国资背景的绿地控股本月一只美元债券违约，而尚未发生公开债务违约的国企远洋集团在错过最初期限后，本周请求债券持有人批准延长三只美元债券的利息支付。

今年上半年，中国百强房企的新房销售额同比微增0.2%。同期，碧桂园的合同销售额下降了30%。

债务研究机构CreditSights的分析师Nicholas Chen表示，随着更多开发商违约及其他房企面临流动性困境，投资者担忧碧桂园可能步其后尘。“根据我们与投资者的交流，许多人对碧桂园感到非常忧虑。“陈表示。

CreditSights估算碧桂园去年底持有相当于130亿美元的短期债务。上周，该开发商称银行已允许其将一笔10亿美元到期贷款展期至2026年偿还。碧桂园已通过中国银行、国内债券市场及国际配售筹集资金。但分析师指出，此类融资仅能助其短期纾困，真正扭转局面仍需恢复房产销售增长。

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本文发表于2023年7月29日印刷版，标题为《中国楼市困局阻断房企复苏之路》。