《华尔街日报》：市长们如何计划拯救市中心

美国市长们为疫情后萧条的城市中心区找到了一种受欢迎的解决方案：将空置的写字楼改造成热闹的公寓楼。办公空间改造此前已有成功先例，良好的政策能助力这一进程。但城市居民需保持警惕。错误的做法可能会给地方财政留下窟窿，却收效甚微。

波士顿市长吴弭是最新一位承诺为办公空间改造提供公共支持的官员。她本月宣布了一项计划，将大幅削减业主改造房产时应缴纳的税款。这些建筑将按约1.07%的住宅税率征税，而非2.47%的商业税率。根据市政府裁量，还可额外获得长达29年75%的减税优惠。一栋价值1500万美元的建筑年纳税额可能从目前的37.05万美元降至约4万美元。

其他城市也加入了这一潮流。旧金山本月修改了规划法规以简化改造流程，费城最近为同样目的延长了10年税收减免政策。芝加哥和洛杉矶的政策制定者正在初步制定类似提案。

该举措旨在降低将利用率低的资产改造为紧缺住房的成本。圣何塞和华盛顿等办公空间空置率较低的城市，同时也位列全美公寓租金最高地区。改造可为开发商带来收益，例如1990年代至2000年代纽约市中心1300万平方英尺办公空间转为住房的案例。但复杂昂贵的改造可能使转型难以实施，建筑法规有时会完全禁止此类改造。

市政厅决心为开发商提供助力，但采取的方法却大相径庭。近期提出的政策可分为三类：明智的、糟糕的和令人头疼的：

• 规划改革。促进办公楼改造的最佳方式是清除不必要的条条框框。住宅建筑的当地法规通常包含对底层零售的限制、电梯和楼梯的宽度限制，以及其他使改造困难的规定。

放宽这些规定能在不增加纳税人负担的情况下释放被压抑的需求。旧金山的规划与城市研究协会估计，该市待定的法规修改可能使老旧、利用率低的办公物业改造成4200套公寓。

• 税收减免。这是大多数政策制定者首先想到的工具，但往往使用得很笨拙。普遍削减财产税是刺激发展和逐步扩大城市税基的可靠方法。然而，大多数市长，如波士顿的市长，选择为特定目的提供有限的减免。

针对改造的特殊税收减免让开发商得以进行利润微薄的项目。这可能会对城市有利或有害，取决于其住宅市场的强度。补贴的支持者指出曼哈顿下城的成功项目，那里的改造物业获得了14年的减税。然而，如果公寓需求停滞不前，而不是像纽约过去二十年那样激增，这种援助就是浪费。

• 经济适用房预留。这是政策组合中令人头疼的部分。为经济适用房强制预留单位是进步规划者的信条。但无法以市场价格出租单位往往使得建设从一开始就不切实际。

华盛顿市长穆丽尔·鲍泽希望改建建筑包含15%的可负担单元以获得税收减免。纽约州州长凯西·霍楚在今年预算计划中提出20%的规定，民主党议员试图将其提高到40%。这些政策适得其反。随着可负担单元预留比例的增加，吸引开发商所需的补贴也在增加。

人口减少的市中心问题可能会持续多年，每位市长和州长都承诺会扭转局面。真正能实现转变的可能是那些清除不必要法规并信任市场运作的人。

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