卖方融资：是谈判筹码还是重大风险？——《华尔街日报》

插图：乔恩·克劳斯房屋卖家：您是否考虑过通过提供卖方融资（即由您承担抵押贷款）来促成买家购买您的房产？您将加入一个极小的群体，而这个群体规模如此之小有其充分理由。

根据Realtor.com的分析，截至2023年5月，全美活跃房源中仅有1.04%提及某种形式的私人融资，低于2月和3月的1.08%——这是该数字三年来的最高值。（新闻集团——《华尔街日报》的母公司——同时运营着Realtor.com。）

马萨诸塞州康科德市Dorner法律与产权服务公司的房地产律师希勒里·多尔纳表示，卖方融资最常见于投资性房产交易。但房地产专业人士报告称，由于利率上升，住宅物业交易中对卖方融资的兴趣正日益增长。

房地产经纪公司The Agency的风险管理高级总监丹尼尔·赫什科维茨表示：“鉴于当前金融市场状况，近几个月来卖方融资已成为一种策略性选择。”

赫什科维茨指出，卖方融资通常出现在两种情况下：一是买家希望通过节省交易成本或获得更低利率来增强购买力；二是卖家希望激励买家以全价或更高报价购房。

在这类交易中，卖方会在交割时将房产所有权移交给买方，与传统抵押贷款模式相同。这种融资方式主要惠及购房者——他们可能获得比银行更宽松的信贷条件，并免去申请费、第三方托管等交割成本。（其他类型的卖方融资中，卖方在贷款还清前保留所有权，这对买家存在风险且易被滥用。）

通过提前转让所有权，提供融资的卖方需承担重大风险：若买方违约，他们可能被迫启动止赎程序。房产数据提供商ATTOM数据显示，2023年第二季度，这一艰难流程在怀俄明州需104天，而在密歇根州则长达2,601天。

因此，佛罗里达州博卡拉顿的私人投资者大卫·德韦克在同意融资前会严格审核买家资质。他的投资组合包含佛罗里达和北卡罗来纳州的独户住宅。“我像银行一样进行信贷评估，“他表示，“需要合理预期借款人能偿还贷款。“他要求至少20%的首付，且仅当买家出价达到或超过全额时才考虑卖方融资。

迈阿密海滩Coldwell Banker公司The Jills Zeder Group的经纪人丹尼·赫兹伯格指出，虽然买卖双方常讨论业主融资，但实际成交罕见。他表示这种情况最可能发生在两种情形：要么房屋长期滞销无人问津，要么现有报价过低。“必须给卖方提供足够诱因，“他解释道，“通常这个诱因是买家愿意支付全额要价或接近要价。”

专家表示，卖方融资只有在卖家完全拥有房产或有足够资金偿还现有抵押贷款时才能实现，因为他们无法立即获得销售所得的现金。

尽管如此，当所有条件都满足时，卖方融资对买卖双方来说可能是双赢的。

2015年，德韦克花费50万美元购买了一套两居室公寓作为主要住所时，他的卖家——一位80多岁的寡妇——提出以6%的利率提供80%的抵押贷款，这一利率高于当时的市场水平。他曾提出还清贷款，但被她拒绝了。“她喜欢这笔收入，”他说，“这就像一笔年金。”

在考虑为房屋销售提供融资之前，以下是一些需要注意的事项。

**咨询税务顾问。**通常情况下，房屋销售的收益被视为资本利得，对于主要住所，可能有免税或减税的政策。但卖方融资在税务上可能被视为分期付款销售，这意味着至少有一笔付款会在销售发生的纳税年度之后支付。北卡罗来纳州温斯顿-塞勒姆市阿克曼律师事务所的税务合伙人罗布·沃尔表示，分期付款销售可能允许卖家在不失去免税资格的情况下，推迟支付部分资本利得税。

收取足够的利息。《国内税收法》要求提供抵押贷款的卖家收取最低利率，以避免“推定利息”规则，该规则可能对卖家实际未收取的利息征税。最低利率称为适用联邦利率，由美国国税局每月公布。对于7月份完成的贷款，短期贷款（少于三年）的最低利率为4.69%，中期贷款（三至九年）为3.78%，长期贷款（超过九年）为3.91%。沃尔表示，大多数房屋卖家会收取更高的利率。

防范违约风险。严格审核买家资质以降低违约概率。“我们在合同中增设了一项条款，要求买家在10天验房期内必须提交信用报告并完成通用贷款申请，“佛罗里达州维罗海滩Douglas Elliman地产公司的经纪人助理莎莉·戴利解释道，“这样卖家可以核查财务状况并有权终止交易。“卖家还应收取足够高的首付款，确保买家真正承担风险。2021年11月，科罗拉多州科罗拉多斯普林斯LIV苏富比国际地产的经纪人助理迈克尔·特纳代理了一宗1280英亩土地交易时，卖家为128万美元总价中的78万美元提供了4%利率的五年期贷款。“50万美元的首付让卖家感到安心，因为即使最终需要收回房产，他们也能保持可观的资产净值，“他补充道。

本文发表于2023年7月28日印刷版，原标题为《放贷前务必审慎核查》。