《华尔街日报》：自助仓储租金创纪录下跌，疫情热潮降温

尽管夏季通常是需求旺季，但今年夏天的自助仓储租赁活动已降至三年来的最低水平。图片来源：David Swanson/Bloomberg News现在或许是考虑清理地下室、阁楼和车库里那些闲置运动器材、家具、过时衣物等杂物的好时机。

在新冠疫情期间蓬勃发展的自助仓储行业，目前正以创纪录幅度下调租金。部分仓储点的新客户租金较2021年夏季降幅高达28%。包括行业巨头Public Storage在内的多家运营商，正在推出首月租金仅需1美元等优惠措施。

原因在于：疫情期间的需求驱动力正在消退。随着健身房重新开放，人们部分时间回归办公室工作，美国人不再执着于为居家办公室和健身区腾出尽可能多的住宅空间。

“我们正经历自助仓储行业有史以来租金和入住率增长最强劲的两年后回落期，“National Storage Affiliates Trust首席执行官大卫·克莱默在5月的财报电话会议上表示。

抵押贷款利率上升导致的房屋销售下滑也削弱了需求。人们在搬家时通常会选择自助仓储，因为新居空间往往比旧宅更小。

克莱默表示：“在经济放缓和房地产市场低迷的逆风下，需求水平将持续承压。”

房地产分析公司Green Street数据显示，2023年第一季度美国自助仓储设施的新客户租金降至每平方英尺15.45美元，较2022年同期下降10%。这是继2022年第四季度类似跌幅后，创下自2013年Green Street开始追踪该数据以来的最大降幅。

Green Street高级分析师斯宾塞·阿拉维指出，今年夏季传统仓储旺季的新租赁活动已跌至三年最低点，当前新客户租金较2022年第二季度下降8%。

对消费者利好的消息对自助仓储企业投资者却是噩耗。反映需求、租金和入住率走弱的富时Nareit自助仓储股票指数自2021年底以来已下跌超20%。

相比之下，该指数在2020年3月新冠疫情爆发至2021年底期间暴涨95%，同期富时Nareit全REITs指数仅上涨31%。

专注于自助存储行业的数据与位置智能公司DXD Capital和Radius+联合创始人科里·西尔维斯特表示：“部分异常需求模式已回归常态。”

在消费主义推动下，自助仓储业过去半个世纪已膨胀为超20亿平方英尺的重要商业地产领域。根据在43个州经营自助仓储业务的Extra Space Storage报告，付费存放父亲高尔夫球杆和家庭档案柜的美国家庭比例从1980年代的2.7%升至2020年的10.6%。

自助仓储业务的增长也得益于对客户需求的深入了解。例如，许多企业实施远超通胀率的年度租金上涨策略，经营者深知大多数人宁愿多付几美元，也不愿耗费周末时间清理储物柜。

房地产数据公司Yardi Matrix数据显示，从2020年2月到去年夏季峰值期间，全美自助仓储租金涨幅超16%。

但随着疫情缓解，仓储需求同步回落。许多曾为远程工作而将物品打包存放至偏远地区的人，如今因每周需返回办公室数日正陆续取回物品。

Yardi Matrix指出，目前全美自助仓储房地产投资信托基金的平均入住率约为92%，疫情期间该数字曾创下超96%的历史纪录。亚特兰大、得克萨斯州奥斯汀、拉斯维加斯、佛罗里达州杰克逊维尔、迈阿密和菲尼克斯等众多市场已出现租金下调现象。

疫情后首次出现的情况是：部分市场的租户正通过退租应对年度涨租。Green Street分析师阿拉维表示：“我们发现激进涨租正导致部分客户流失。”

分析师认为，未来行业可能因新增供应量下降而获得支撑。高昂的建设成本、融资费用及复杂的审批程序将抑制供给。Yardi数据显示，2022年6月至2023年6月期间，全美新增仓储设施交付量下降约3%。

该行业一些大型公司近期的交易活动再次表明，龙头企业正变得愈发强大。Public Storage周一宣布已同意支付22亿美元从黑石房地产收益信托基金收购Simply Self Storage，而Extra Space Storage上周刚完成与Life Storage的127亿美元合并交易。

与此同时，美国人对存储物品的需求将持续旺盛。“自助仓储拥有如此良好的基本面，因为美国人热衷于消费，“阿拉韦表示。

联系作者玛吉·伊斯特兰请致信[email protected]

本文发表于2023年7月26日印刷版，标题为《疫情推动的繁荣降温 自助仓储租金创纪录下跌》